房地产企业“营改增”前的准备工作与土地增值税严格清算的应对策略专题班通知

各房地产企业领导，项目负责人、财会税收主管领导、财务总监、税务经理、

纳税经办人员及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。

‖专题内容‖

上 篇：“营改增”相关文件解读与前期准备工作（第一天）

一：增值税纳税人和扣缴义务人  

1．营业税改征增值税试点纳税人范围包括哪些？

2．如何确定境内与境外的应税服务？

3．单位采用承包、承租、挂靠经营方式经营的怎样确定纳税人？

4．试点纳税人如何分类？划分标准是什么？

5．哪些试点纳税人必须认定为一般纳税人？哪些纳税人不认定为一般纳税人？

哪些纳税人可以申请一般纳税人？

6．怎样办理一般纳税人的认定手续？

7．怎样确定增值税的扣缴义务人？

8．两个或者两个以上的增值税纳税人怎样合并纳税？

二：应税服务和劳务 

1．房地产业营改增的征税范围包括哪些？

2．哪些劳务和部分现代服务业不属于应税服务？

3．房地产业的视同销售如何判断？视同销售的税务处理方法。

4．房地产企业如何确认销售收入？怎样计算销项税额？

5．委托境外设计单位或个人进行规划设计如何扣缴增值税？    

三：税率和征收率 

1．增值税的税率：

⑴租赁服务，税率为17%；

⑵交通运输业、建筑业、销售不动产和转让无形资产，税率为11%；

⑶现代服务业，税率为6%；

⑷零税率。

2．增值税的征收率为3%。 

3．哪些应税服务适用增值税零税率？怎样办理退税、免税？

4．哪些应税服务免征增值税？         

四：应纳税额的计算

1．增值税计税方法分几种？基本公式？             

2．一般纳税人的计税方法，具备什么条件可以选择简易计税方法计税？

3．房地产企业怎样计算销项税额？怎样把含税销售额换算成不含税销售额？

4．什么是进项税额？房地产企业在采购和接受劳务过程中如何核算进项税额？

5．营改增后，增值税专用发票的管理、使用、抵扣以及增值税发票风险的控制方法

6．增值税扣税凭证的认证和申报抵扣期限有何规定？哪些凭证没有规定认证期限？

7．哪些购进货物、接受劳务或者应税服务，其进项税额不得抵扣？

8．如何计算兼营业务不得抵扣的进项税额？

9．已抵扣进项税额的购进货物、接受应税劳务者应税服务发生不得抵扣进行税额的业务，如何扣减进项税额？

10．销售方因服务中止或折让怎样扣减销项税额？

11．购买方因服务中止或折让怎样扣减进项税额？

12．符合一般纳税人标准不申请办理一般纳税人有何惩罚性规定？

13．哪些情况适用于按简易计税方法计税？

14．增值税价外费用的范围？哪些价外费用可以不计税？

15．营业税改征增值税哪些应税服务可以差额征税？

16．纳税人兼营不同税率的应税劳务和服务怎样核算？纳税人兼营营业税劳务的应

怎样核算？

17．纳税人兼营免税、减税项目的应怎样核算？

18．何谓商业折扣？纳税人发生商业折扣的应怎样开具发票？

19．纳税人发生销售退回、销售折让、开票有误等情况如何进行税务处理？

20．正在开发的在建工程如何进行营改增？

21．已经竣工验收的待售房地产如何进行营改增？

22．房产和建筑物租赁如何进行营改增？ 

23．销售使用过的固定资产如何缴纳增值税？

24．原增值税一般纳税人兼有应税劳务的，截止到试点实施之日前的增值税期末留

抵税额如何处理？

25．扣税凭证丢失如何处理？

26．一般纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，其进项税额可否抵扣？

27．房地产租赁如何实行营改增？    

五：纳税、扣缴义务发生时间和纳税地点

1．怎样确定增值税纳税义务发生时间？

2．怎样确定增值税的纳税地点？

3．纳税人发生增值税应税行为，纳税期限、税款缴库期是如何规定的？

4．扣缴境外单位和个人的增值税在哪里纳税？何时纳税？

六：税收减免

1．营业税改征增值税的免税项目包括哪些？

2．增值税的应税项目哪些实行即征即退？

3．纳税人可否放弃免税、减税？有何规定？

4．增值税的起征点有何变化？小微企业的增值税有何特殊优惠政策？

5．纳税人购置增值税税控系统专用设备和技术维护费用如何抵减增值税税额？

七：征收管理

1．营业税改征增值税之后对于跨期业务应当如何处理？

2．适用零税率的应税服务怎样办理退（免）税？

3．哪些应税服务不得开具增值税专用发票？

4．小规模纳税人提供应税服务，接收方索取增值税专用发票的应当怎样办理？

八：增值税的会计核算                  

1．增值税会计科目的设置           

2．小规模纳税人增值税的账务处理       

3．一般纳税人进项税额的会计处理       

4．一般纳税人销项税额的会计处理       

5．增值税视同销售业务的会计处理       

6．增值税返还、应缴增值税的会计处理

下 篇：土地增值税严格征管的应对策略（第二天）

一：土地增值地清算的基本规定

1．怎样确认房地产销售收入总额？合同面积与实测面积不一致如何进行调整？

2．计算土地增值税的“扣除项目金额”包含哪些内容？怎样计算允许扣除的房地产开发费用？

3．土地增值税清算时，契税是否可以计入取得土地使用权所支付的金额，契税可否计算30%的附加扣除额？

4．土地闲置费可否计入“房地产开发成本”？在计算土地增值税时可否扣除？

5．计算土地增值税时，有金融机构借款证明利息支出怎样扣除？企业没有借款费用的，“房地产开发费用”是否按照5％扣除？

6．向个人支付的拆迁补偿款凭何种凭证扣除？

7．扣留施工企业的质量保证金如何扣除？

8．怎样确定土地增值税的清算项目？应当进行清算的项目和要求纳税人进行土地

增值税清算的怎样划分？

9．土地增值税核定征收的条件和程序是怎样规定的？

10．土地增值税清算时，补交以前年度税款是否征收滞纳金？

二：土地增值税的税收优惠

1．何谓普通标准住宅？有何税收优惠？如何计算免税临界点？

2．新建的商品房装修费用可否计入房地产开发成本？怎样利用增加装修成本的方

法降低土地增值税？

3．如何转让土地使用权可以降低土地增值税？

4．转让土地使用权与房地产合作开发在纳税上有何区别？

5．企业取得的土地出让金返还如何进行账务处理，可以降低税费支出？

6．怎样核算房地产企业的管理费用可以降低土地增值税？

7．新设立的房地产企业如何确定“筹建期”？

8．企业进行公司制改造有何税收优惠？房地产企业是否适用？

9．企业合并、分立有何税收优惠？房地产企业是否适用？

10．单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资有何税收优惠？房地产企

业是否适用？

11．国家征用的房地产有何税收优惠？怎样可以享受？

12．利用美化小区环境进行土地增值税筹划的案例分析

13．房地产开发企业出售保障性住房是否应预缴土地增值税？

三：土地增值税清算时开发产品成本核算

1．土地增值税清算时，对开发产品要求分类清算还是综合清算？

2．房地产开发产品分类的方法和原则

3．开发产品成本项目核算的具体内容是什么？土地增值税的成本范围与企业所得

税的成本范围有何差异？

4．直接成本如何计入开发产品成本？

5．间接成本、共同成本如何分配计入开发产品成本？

6．开发产品成本核算方法有何刚性规定？

7．如何利用层高系数法分配建筑安装成本？

8．实例分析开发产品成本分配计算的程序

9．搞好土地增值税清算应注意哪些问题？

10．房地产开发企业注销前如何对企业所得税进行清算？

‖主讲专家‖刘老师：我国著名财税专家，高级会计师、注册会计师。金旭红公司高级税务讲师，现受聘担任世界税收联合会财税研究员，中央财经大学财经研究院客座教授，财政部科研所培训中心兼职教授。长期从事房地产企业、建筑企业的财务会计、审计等实际工作，潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累。参与了我国《企业所得税法》的研究、制定工作，对企业所得税法有独到的见解，被誉为我国房地产业界纳税策划的领军人物。

出版有《房地产企业财税操作技巧》（第4版）、《房地产企业财税操作难题精解》和《土地增值税清算大成》（第3版）等房地产企业财税实务专著。

几年来，曾在北京大学中国企业家特训班、清华大学总裁班、、浙江大学总裁班、中国房地产业协会、中国城市建筑协会等单位主办的研讨会上作专题讲座，长期担任中央直属机关高级会计师继续教育的主讲教师，为中国建筑集团、中国铁建集团、和记黄埔集团、大连亿达集团、冠城大通等多家大型房地产企业集团作财税内训，并担任多家房地产企业的财税顾问。

讲授过《房地产企业财税操作技巧》、《房地产业涉税风险规避与疑难问题解答》、《税制改革对房地产业纳税的影响》、《土地增值税清算与房地产业税收检查前辅导》、《房地产企业所得税汇算清缴》等专题。学员普遍反映：通过讲座的学习提高了对企业会计准则的理解，扩展了税收法规知识，增强了纳税意识，提高了理性纳税筹划的自觉性；使企业避免了纳税风险，减轻了税收负担，提高了经济效益。