房地产业“营改增”实施方案

房地产企业财务、业务系列员工

课程背景：

2016年5月1日，国家全面实施“营改增”，这是中国税务管理的重大里程碑。做为一直处于营业税体系的房地产业，全面“营改增”将对供应商管理、企业组织、业务流程、财税管理、内部控制等方面产生重大的影响。

“营改增”税务政策中规定，房地产企业可在试点前老项目及有形动产租赁中选择简易计税方式，其他则适用一般计税方式，这两种方式的选择需要周密测算，考虑进项取得情况、下游抵扣需求、自身核算能力、税负影响，慎重选择适用过渡政策。对于税务管理流程、内部控制，企业也需在较短的时间进行完善。我们希望本课程能全面介绍房地产业“营改增”税务政策，同时解决税务实际操作与组织管理的问题，帮助房地产企业顺利完成营改增工作。

课程收益：

“营改增”税务知识

“营改增”实际操作

“营改增”税务管理

课程特色：

深度专业、分析讨论

课程时间：1天6小时/天

授课对象：房地产企业财务、业务系列员工

授课方式：案例教学+讨论分享+现场咨询、辅导

课程大纲：

第一讲：房地产业营改增税务政策解析

一、房地产业“营改增”三十知

1、增值税纳税人与扣缴义务人

2、一般纳税人与小规模纳税人

3、增值税征税范围

4、视同销售行为及会计处理

5、增值税税率

6、增值税一般计税方法和简易计税方法

7、房地产企业可以选择简易计税方法的三类业务

房地产老项目

试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务

试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同

8、简易计税是否可开具增值税专用发票？

9、可以抵扣的进项税额

10、进项税额转出的七种情况

11、已抵扣进项税额的应税事项变更用途或

发生非正常损失应如何处理？

12、未抵扣进项税额的应税事项变更用途后，如何抵扣进项税？

13、适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目，进项税如何处理？

14、房地产业增值税一般计税方式销售额的确定：土地价款扣除

15、房地产业简易计税销售额确定

16、兼营与混合销售行为税务处理

17、增值税红字发票处理

18、增值税发票遗失处理

19、增值税成交价格异常税务处理

20、纳税义务与扣缴义务发生时间

21、纳税义务与发票开具时间不一致应如何处理？

22、房地产企业预收款方式销售应如何交税？

23、房地产企业跨县市业务应如何交税?

24、小规模纳税人应如何开具专用发票？

25、不征收增值税范围

26、增值税免征范围

27、增值税零税率范围

28、增值税进项发票认证

29、增值税省份汇总缴纳申请

30、难点解析：

房地产业一般计税方法和简易计税方法应如何选择？

一般计税与简易计税并存应如何健全税务管理？

房地产业项目税务管理与机构税务管理应如何协调？

多元化房地产企业应如何管理不同税率业务？

-材料、设备、资金集中管理模式如何适应增值税管理？

-资金成本可以抵扣吗？拆迁补偿款可以抵扣吗？

-不动产出租，如何处理物业服务、建筑业服务、代售水电等？

-不动产出租，免租期与装修期是否视同销售计税？

-随同不动产销售的精装修和家电应如何计税？

-自行开发的房地产用于出租而不是销售，土地价款可以抵扣吗？

第二讲：营改增过渡期间税收安排

一、 营改增过渡期间不动产所涉进项与销项税处理

1、一般纳税人5月1日后取得不动产与在建工程进项税处理

2、一般纳税人施工现场修建的临时建筑物、构筑物进项税处理

3、房地产老项目处理

4、试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租赁服务

5、试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合同

二、试点前营业税事宜

1、一般纳税人的建筑工程老项目可选择简易计税方法

2、营业额减少需退还的营业税

3、税收检查需补交的营业税

第三讲：房地产业“营改增”实施方案

一、全员培训增值税税务要求

1、进项发票的重要性及对公司盈利的影响

2、增值税管理流程制度

3、进项发票的审核

4、增值税专用发票遗失的处理

二、成立专职税务部门处理增值税涉税业务

1、做好营改增前的征管准备工作

2、增值税管理流程制度

3、信息系统改造

4、合同涉税条款审核

5、进项发票的管理

6、销项发票的打印、交付、签收

7、月度税务申报信息系统

三、梳理业务流程、内控制度

1、合同范本的修订与完善

2、业务流程梳理

3、内控制度梳理