​2016年房地产、建安业营改增政策解析报表填写与会计核算专题

各房地产企业，建筑施工企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、

税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。

‖专题背景‖  

2016年5月1日起，建筑业、房地产业正式开始征收增值税。您对财政部、国家税务总局及当地国家税务局新近出台的一系列关于建筑业、房地产业的增值税新政策都读懂了吗？心中还有那些疑问没有解决？现在就让您进入增值税角色您知道该怎样操作吗？如果您心里还是觉得不踏实，那就请参加本次培训。本次培训，共设计四个重点：

→ 第一，对“财政部、国家税务总局财税[2016]36号、43号、47号”“国家税务总局公告2016第13号—19号、23号、26号、27号”以及各地税务局“增值税落地政策”中的重点、难点、疑点、争议焦点逐一解析。

→ 第二，建筑业、房地产业《增值税报表》及附属资料填报操作实务。

→ 第三，建筑业、房地产业增值税全方位会计核算操作实务。

→ 第四，营改增后纳税安排及风险回避。

为解决以上问题，让房地产、建筑企业真正规避纳税风险，合法合理节税，提升企业的税收安全，特举办“2016年房地产、建安业营改增政策解析报表填写及会计核算”高级研修班。本课程，帮助您企业建立营改增思维，落地营改增政策，实现李克强总理的减税利益。分享税制改革“红利”,我司携手杨老师老师助你完成从“增值税外行”到“行家”的嬗变，掌握营改增减税的“神器秘笈”，在产业链定价与战略决策中“占得先机”“决胜于千里”。

‖主讲内容‖

第一部分：营改增热点、难点、疑点、争议焦点解析

一．与销项税额有关的问题：

1．房地产开发企业预收款范围包括哪些？

2．房地产开发企业代收办证费、契税、印花税等代收转付费用是否属于价外

费用？

3．房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售？

4．房地产开发企业将自行开发的开发产品转为固定资产后再销售按什么征税？

5．以不动产对外投资是否缴纳增值税？

6．股权转让涉及的不动产是否缴纳增值税？

7．房地产开发企业出租开发产品如何纳税？转租住房应如何征税？

8．出售、出租人防工程、地下停车位应按什么税目缴纳增值税？

9．在房屋、车体上发布广告如何征收增值税？

10．出租、出售土地使用权如何征税？

11．营改增以后继续履行旧租赁合同确认收入时应按照什么原则确认收入？

12．不动产租赁企业预收账款后怎样确定销售额？

13．房地产开发企业“代建”房屋的行为如何征收增值税？

14．销售营改增以后购买的办公楼应怎样缴纳增值税？

15．允许从销售额中扣除的土地价款包括那些，如何计算，合法扣除凭证有哪些？

16．房地产公司一般纳税人一次购地、分期开发的，其土地成本如何分摊扣除？

17．适用简易计税方法的房地产开发项目是否允许扣除土地价款？

18．一般纳税人开发新项目以支付拆迁补偿费形式以取得开发用地其销售额如何确认？

19．单独作价销售的配套设施面积是否可以计入已销房地产面积计算分配土地价

款？

20．建筑服务已在营改增前完成但按合同规定收款时间在营改增后的应缴纳什么

税？

21．甲供工程销售额中是否包括甲供材料？分包额中包含什么?

22．以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润是否需要缴纳增值税？

23．实际操作中集团拍地后，交给子公司开发是否应该视同销售征收增值税？

24．地税发票可继续使用至2016年6月30日，在5—6月之间开具的营业税发

票应如何交税？

二．与进项税额有关的问题：

1．营改增以后按固定资产核算的不动产进项税额如何抵扣？

2．不得抵扣的固定资产发生用途改变用于允许抵扣进项税额的应税项目，如何抵扣进项税额？

3．企业既有简易计税项目，又有一般计税项目，营改增后购进办公用不动产，能否抵扣进项税？

4．房屋建筑物的改建支出进项税如何扣除？

5．从简易计税纳税人购买商品混凝土能否开具专用发票，如果能开的话税率是多少？

6．针对混合销售施工业务应如何取得进项发票？

7．售楼处、样板间被拆除之后，其对应的进项税是否允许扣除？

8．酒店住宿无偿提供餐饮进项发票应如何取得？

9．企业食堂购进农产品能否计算抵扣进项税额？

10．营改增前项目已申报营业税营改增后取得的增值税专用发票是否允许抵扣？

11．营改增后企业取得劳保用品进项发票，能否按规定抵扣进项税额？

12．试点纳税人5月1日之前发生的购进货物业务，在5月1日之后取得进项税

发票，是否可按规定认证抵扣？

13．企业自建房屋用于集体福利（职工澡堂），是视同销售还是进项转出？

14．融资性售后回租业务支付的“租金”能否作进项税扣除？

15．哪些情形无法取得增值税专用发票？

三．与新老项目划分有关的问题：

1．建筑工程、房地产开发新老项目如何确定？

2．建筑工程涉及总分包业务的新老项目如何划分？

3．总承包合同约定开工日期在5月1日之前，但实际开工在5月1日以后，该

项目是否属于营改增政策所称“老项目”？

4．老项目可以选择简易计税方法，新老项目需要分别备案吗？

四．简易计税与一般计税的适用：

1．一般纳税人发生哪些应税行为可以选择简易计税，纳税人选择简易计税方法

是否需要到主管税务机关进行备案？

2．一般纳税人是否允许同时运用一般计税方法和简易计税方法？

3．一般纳税人一旦选择按简易计税方法计税是否允许变更为一般计税方法计

税？

4．多个老项目是否可以部分选择简易计税部分选择一般计税？

5．同一《施工许可证》下的不同房产，可否分别选择简易征收和一般计税方法？

6．房地产开发企业将自行开发的房产用于出租，是否可以选择简易计税？

7．营改增前开工的在建工程，营改增以后完工用于出租是否可以简易计税？

8．转租房产是否允许选择简易计税？

9．无《施工许可证》、《工程承包合同》或合同未约定开工日期的开发项目是否

可以选择简易计税方法？

10．建筑房地产开发项目在选择征收方式时是否需要备案？

五．与发票开具有关的问题：

1．适用一般计税方法的房地产开发企业增值税专用发票在哪里开具？

2．老项目在营改增之前收款交税，之后开票应开具地税发票还是国税发票？

3．房地产开发企业采取预售方式的，按照预售面积开具发票后，在交房时对面

积差需要补开、重开或开红票冲减的如何开具发票和计税？

4．房地产开发公司跨区县从事的房地产开发项目，营改增后应在哪里申请办理

防伪税控设备及领用发票？

5．提供建筑服务在哪里开具增值税发票？

6．跨地区经营的建筑企业，如何使用发票，是总公司开具，还是凭外经证到营

业发生地国税机关代开发票？

7．5.1后收取5.1前进度款及其质保金应征收什么税，如何开具发票？

8．建筑业房地产业老项目选择适用简易计税是否可以开具增值税专用发票？

9．提供租赁服务，采取预收款方式，五月之后可否对四月份的该部分应税收入

开具国税增值税专用发票？

10．分公司跨县出租总公司财产由谁开票？

11．地税机关代开的增值税发票有哪些？

六．与征收管理有关的问题：

1．纳税人年营业额达到500万元以上的是否必须办理一般纳税人登记？

2．建筑业、房地产业纳税人跨县（市、区）项目应该如何办理税务登记，是否

需要就地办理应该增手续？

3．建筑业、房地产开发业具体纳税义务发生时间应如何把握？

4．2016年4月份预收5月份房租纳税义务发生时间如何确定，应征收什么税？

5．按施工进度确认的收入，与按合同约定收款时间不一致时，按照哪一个时间确认纳税义务发生时间？

6．跨县市提供建筑服务、出租不动产，以预收款方式销售不动产在哪里预缴税

款，在哪里进行纳税申报？

7．跨县（市、区）开发房地产项目，是否应在不动产所在地预缴增值税？

8．房地产开发企业增值税留抵税额是否可以抵减预缴税款？

9．试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增

试点后因发生退款减除营业额的，怎么办理退税手续？

10．营改增后建筑劳务适用税率和征收率分别是多少？

11．不征收增值税项目包括哪些？

12．营业税减免税政策在营改增后是否全部延续执行？

七．与物业公司业务有关的问题：

1．物业公司一次性收取一年物业费如何确认应税销售额？

2．物业公司收取物业费应如何开票？

3．物业管理公司收取水电费应如何征税？

4．物业费及水电费可以开具增值税专用发票吗？

5．物业公司代开发商管理的房屋租赁，产权不属于物业公司发票应由谁开具？

第二部分：增值税报表填写

一．一般纳税人《纳税申报表》及八个附表填写要点。

二．以房地产企业为例讲解“上期留抵税额不须挂账”的一般纳税人《增值税纳税申报表》及其附列资料填写实务。

三．以建筑企业为例讲解“上期留抵税额按规定须挂账”的一般纳税人《增值税纳税申报表》及其附列资料填写实务。

四．小规模纳税人《纳税申报表》及附表的填写要点。

五．小规模纳税人报表及附列资料填写实务。

六．《增值税预缴税款表》填写要点。

第三部分：增值税会计核算

一．增值税“会计科目”暨“帐套”的设置

二．一般纳税人增值税销项税会计核算实务

1．以“一次性全额收款”方式销售现房销项税额的会计核算

2．以“按揭贷款”方式销售期房销项税额的会计核算

3．以“委托代销”方式销售期房销项税额的会计核算

4．建筑业采取分期收款方式销项税额的会计核算

5．折扣销售、销售折扣、销售转让、销货退回业务的销项税额的会计核算

6．以开发产品换取土地等其他资产的销项税会计核算

7．将开发产品用作分配给股东或者投资者业务销项税额的会计核算

8．将开发产品用于福利、奖励销项税额会计核算

9．将开发产品无偿赠送他人业务销项税额会计核算

10．采取预收账款方式销售期房预交税款的会计核算

11．房地产企业差额纳税扣减增值税的会计核算

三．一般纳税人增值税进项税会计核算实务

1．购进货物、接受应税劳务、接受应税服务、购进不动产进项税额的会计核算

2．辅导期一般纳税人增值税抵扣的会计处核算

3．初次购进税控设备及后期技术维护进项税额的会计核算

4．购进货物用于集体福利应税项目进项税额转出的会计核算

5．购进货物本身发生非正常损失进项税额转出的会计核算

6．开发产品发生非正常损失进项税额转出的会计核算

四．增值税缴纳和退还的会计核算

五．一般纳税人汇总纳税的会计核算

六．增值税纳税检查调整的会计核算

七．简易征收及小规模纳税人会计核算

第四部分：科学实施纳税安排，有力管控纳税风险。

一．科学进行税负测试，合理选择一般计税与建议计税方法。

二．充分认识到甲供材对甲乙双方造成的实际影响，利用市场规则进行博弈。

三．利用必要的重组规避、转嫁因发生混合销售业务造成的不合理的税收负担。

四．调整“拆迁补偿”战略合理规避不必要的税收风险。

五．改变用人战略，调整进项税额扣除结构。

六．科学预判营改增对“政府与社会资本合作（PPP）”影响，增强思考的前瞻性。

第五部分：专家现场答疑互动，解答学员营改增疑难问题。

杨老师：我国资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与国家税务总局组织的房地产行业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有深厚的税收理论功底和丰富的税务稽查实战工作经验。同时，多年来，杨老师一直在全国各地循环从事房地产税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十九个省、市、自治区。教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科，有着十分丰富的教学经验。授课模式：政策解读＋案例分析＋现场互动（每次培训互动时间不少于一个半小时，可以现场解决学员提出的涉及到房地产行业的所有的税收问题）。具有较强的时效性、实操性；授课特点：准确、透彻、简捷、实用；授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默。因此受到各地学员的认同和热烈追捧。