房地产开发项目结算、土地增值税清算鉴证暨营改增

房地产企业董事长、总经理、财务总监、财务经理、税务经理、会计人员

各国税、地税、会计师事务所、税务师事务相关人员及财税专业人士

（讲课大纲）（包含但不限于以下内容）

第一节房地产开发项目结算及会计核算实务

1、项目开发的三个阶段及税务风险分析判断

（1）准备阶段

（2）行政审批阶段（五证的获得）

（3）权属初始登记阶段。

2、项目开发结算的四个程序

（1）工程预算（包括全科目介绍、预算表格设计及编制）

（2）工程结算（3）竣工结算（4）竣工决算

3、开发成本的归集范围及会计核算账户设置、核算程序、成本分摊方法

4、开发间接费用的10大内容

5、房屋开发成本与土地开发成本的核算

（1）成本核算对象六大原则

（2）房屋开发成本项目核算

（3）土地开发成本核算

6、企业所得税开发成本与会计成本5大不同点

（1）成本对象确定原则具体应用

（2）计税成本内容所得税与土增税处理不同点

（3）计税成本核算的一般程序

（4）成本分配方法及应用

（5）预提费用及后续费用处理

7、土地增值税开发成本与会计成本3大不同点

（1）清算项目对象的确定

（2）开发成本内容

（3）扣除项目分配方法

8、十余种拿地方式的各种税务规划

第二节开发项目土地增值税清算实务解析

1、土地增值税的征税对象

2、土地增值税的预征、清算和核定征收

（1）预征率及宏观政策变化后预征率的调整

（2）国五条出台后的预征率

（3）土地增值税清算、核定征收的条件及前提、

3、清算的两种类型

（1）通知清算（2）自行清算

4、清算收入的范围及3步确认法

5、清算5大扣除项目详细解析

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）开发土地的成本、费用；

（3）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；

（4）与转让房地产有关的税金；

（5）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）

6、扣除项目的5种分配方法

7、特殊事项的土地增值税处理

8、土地增值税项目清算的鉴证

（1）清算前期准备

（2）采集相关部门信息（发改部门、土地管理部门、规划部门、建设部门、房产管理部门）

（3）企业应收集的10项资料

（4）项目及财务等信息27项

（5）项目清算前土增税测算

（6）项目定价方法

（7）清算申报表

第三节企业所得税与土地增值税比较

1、汇算清缴与项目清算差异

2、应税收入差异

3、开发成本差异

4、开发费用差异

5、预提费用差异及后续费用

6、相关的清算鉴证表格的填制

第四节企业主要税收规划方法及税收风险控制

1、土地增值税反避税政策分析及应对

2、税收优惠政策的规划及风险分析

3、收入的规划及风险分析

4、开发成本及其他的税收规划及风险控制

5、土增税的转移定价安排与税收风险控制

6、企业股权转让税收规划

7、企业合并转移不动产税收规划

8、企业分立转移不动产税收规划

9、用报表来监控涉税风险（管理者必用的有效方法）

10、土增税鉴证报告的出具与税务机关鉴证结论

朱克实 博士国家会计学院教授，中税咨询高级合伙人，中国人民大学财政学专业税收实务方向博士。研究员级高级会计师，注册税务师，中央财经大学兼职教授。先后在某省税务局、省地税局、国家税务总局工作15年，专业房地产企业项目清算，房地产企业税务筹划资深专家。