房地产、建安企业营改增政策前瞻与应对暨税收筹划方案调整专题班

各房地产企业，建筑施工企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、

税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。

‖专题背景‖  

2015年是“十二五”最后一年，按照国务院财税改革工作部署以及全国税务工作会议要求，房地产业、建筑业、金融业和生活服务业“营改增”方案箭在弦上，即将出台实施，财政部、国家税务总局以及各级国、地税局正在紧锣密鼓的有序推进营改增准备工作。无疑，营改增是房地产、建安企业当前面临的一项时间紧、变化大、任务重的新形势、新任务，也是企业财税管理人员面临的新的机遇与挑战。

为了让房地产、建安企业及时、全面、系统地掌握“营改增”政策内容，实现营业税向增值税的平稳过渡，本次课程将对房地产与建安企业“营改增”政策进行前瞻分析，并就“营改增”前后企业的纳税设计、财税管理、营销策略、流程优化及涉税风险变化和应对等提出明确的指导性方案和重要的专业意见。

‖主讲内容‖ 

一：房地产业营改增政策前瞻与应对

1．房地产、建筑业营改增背景。

2．营改增试点方案中，房地产销售、出租和建筑业税率是17%、11%、6%和3%如何选择？存量房产在营改增开始后出售或者出租，增值税如何处理？

3．一般纳税人的认定标准及一般计税方法和简易计税办法，什么是销项税额，

什么是进项税额？营改增改革之前取得的进项税有可能不再被允许抵扣，

如何解决？

4．营改增启动时已开盘项目如何处理？同一开盘项目下的房产是否缴纳不同类型的流转税？长期合同如多年完成总包合同如何处理？

5．企业成本和费用中哪些增值税进项税额可以抵扣？哪些不能抵扣？取得土地

支付的土地出让金、规费是否有机会抵扣进项税？外购材料、甲供材、广告费、设计费、资金利息、劳务分包外包、人工费等方面如何抵扣进项税？

6．项目公司开发建造的配套设施是否视同销售？建成后产权属于政府、全体业主所有的，其成本、费用所发生的进项税是否可以从销项税额中抵扣？拆迁安置视同销售如何进行营改增？

7．拆迁补偿中的拆一还一和开发项目红线外设施支出进项税抵扣分析。是否可以

抵扣？是否视同销售计算进项税额？

8．是否收到预售款时即产生销项税？收到意向金、定金是否产生纳税义务？签订工程合同时（如：建筑安装合同、总承包合同、基础设施合同等），对预付工程款支付是否立刻开具增值税专用发票？施工企业按照完工百分比法确认会计收入，增值税纳税义务发生时间如何确定？

9．项目部纳税地点在哪里？注册地和项目所在地不同时如何处理？取得发票如何抵扣？在哪里开具发票？项目公司将开发产品转作投资性物业，属于视同销售行为？进项税如何抵扣？如果随后又进行出售，销项税和进项税又如何处理？

10．增值税会计核算、增值税专用发票和普通发票管理及风险责任、业务流程、供

应商、营销策略、制度修订、合同管理有哪些变化，增值税纳税申报与营业税纳税申报有哪些改变？如何应对？

11．营改增过渡期间及营改增后，房地产企业与建安企业应做好哪些准备，应采取

哪些措施积极应对？包括但不限于以下措施：

⑴房地产企业可以提前开具发票确认收入吗？销售收入的确认时间点有策划空

间吗？

⑵营改增后，房地产企业和建安企业能取得哪些可以抵扣的进项税额？往来业务单位是否需要调整改变？没有进项税影响多少利益？

⑶建筑安装工程结算时间和发票开具时间，是否可以推迟？按工程进度开发票还是按合同约定收款时间开具发票？

⑷营改增后，财务费用、广告费、甲供材、设备费及设备租赁费、会议费、办公费、绿化树木、人工劳务费等如何签订合同？

⑸营改增后，关联公司之间交易税收成本降低，房地产企业如何筹划？

⑹项目公司要考虑进销平衡，先抵扣后销售怎么办？

⑺代收费用将视同价外费用缴纳增值税，如何处理？

⑻开发房屋与建筑工程款相互抵账如何取得进项税额？

⑼营改增后对企业财务利润的影响分析。转化增值税负的方法？

⑽增值税发票开具、缴销、管理和风险分析，销售折扣、折让、退款业务如何开具红字发票？

⑾外地项目开发和外地项目部怎样纳税？外地缴纳增值税如何抵减？

⑿过渡期财政、税收优惠政策分析，如税负增加返还及老合同、老项目、存量房、老业务等处理分析

二：营改增后涉及目前税收政策变化分析

1．建筑企业自建不动产销售或投资后，其自建行为仍不征收增值税吗？

2．政府收回土地以及地面建筑物不征收营业税政策会发生哪方面的改变？

3．转让销售差额征收营业税，不动产和土地使用权按差额征收营业税的政策会保留吗？营改增后，如何变化？

4．拆迁补偿中实行产权调换的，其增值税计税依据与原营业税计税依据还会按

成本价核定征收吗？拆迁补偿支付业务会同步改进吗？

5．建设方提供材料的“甲供材”营业税政策，营改增后，其增值税计税依据还

包括甲方提供的材料吗？安装业计税依据政策又会发生哪些政策变化？

6．营改增后，建筑业分包及劳务分包政策变化。建筑业分包行为不再按差额征收增值税如何应对？劳务分包是按建筑业11%的税率征收增值税吗？

7．增值税专用发票管理与营业税发票管理的法律责任风险变化。

8．营改增后，混合销售重复征税难题破解，BT项目、B0T项目和EPC项目增

值税政策变化趋势分析。

9．建筑业挂靠经营行为纳税人和税负发生变化分析。

10．境外支付扣税及境外提供建筑业劳务免税政策变化分析。

三：营改增后企业税收策划方案全新调整内容

1．利用开发产品投资税收筹划新调整。

2．企业合并税收筹划新调整。有进项税额留抵的合并如何筹划？

3．企业分立转移资产筹划的新处理。

4．集团公司企业之间划转资产的全面筹划调整。

5．企业营销政策的重新规划调整：包括营销物品的处理、销售折扣折让的处

理摸奖处理、买一送一、买房送物业、送装修、送契税、过节送礼物给业主、

以老带新奖励等营销策略新规划。

6．企业销售收入方面的全新策划。包括精装修处理、收入分解处理、会计核算

处理。

7．关联公司关联交易业务分类及交易利弊分析。包括上下游建材销售公司、装修公司、设计公司、物业公司、销售公司等变化分析。

8．企业重组中卖股权与卖资产新变化处理。

9．拆迁补偿中代建房与自建房增值税比较分析。

10．合作建房、项目合作在营改增后应该如何处理？

11．营改增后，建筑业如何面对甲供材业务？如何在不改变甲供材业务情形下，

重新做有利规划和选择？

12．建筑业中的安装业由于进销税率差，税负降低，税收筹划空间敞开及税务

管理难度增大分析。

13．企业置业顾问营销业绩奖励政策变化及劳务派遣的利弊比优势分析（包括

增值税、企业所得税和个人所得税）。

14．资产损失材料损耗新思路分析。

15．企业之间抵账业务处理新方式，抵债合同和发票如何处理？

16．企业签订绿化工程合同时，要注意哪些新问题？

17．设立销售公司处置不同开发产品对不同税种的影响分析。

18．物业公司亏损如何转入开发企业弥补？

19．企业注销项目公司有进项税额留抵如何处置？

陈老师：著名税务策划专家，中国注册税务师、注册会计师，国家税务总局稽查局税收专项检查组成员、税收咨询服务组成员、营改增小组成员。曾在税务干部学校任教，历任区地税局税政科副科长、科长、副局长、局长，市局稽查局局长；省注册税务师后期教育主讲老师、国家税务总局中国税务杂志社《税收疑难问题解答》专栏首席咨询顾问及专家；在全国税务系统业务精英，税收策划理论界独树一帜，多家税收策划网评价其为"十大税收策划专家"；在国家级税务专业报刊发表税收业务筹划文章和税收论文200多篇。出版个人专著5部，参与国家税务总局稽查局编写税务稽查专业培训教科书《房地产税务稽查实务》和《税务稽查案例》书籍二部；个人专著《企业所得税疑难业务指南》和《企业并购重组税收筹划及运用》深受税务界和企业界的好评。在全国各大城市主讲房地产业与建安行业税收专题讲座上千次，受到各地房地产企业与建安企业学员的认同和热烈追捧。