后营改增时代土地增值税清算重点难点案例解析与鉴证专题之 ——四川省土地增值税清算技巧专场训练营通知—

各房地产企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、

财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。

‖专题背景‖  

在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重，是一个不可小视的税种；土地增值税课税对象是指有偿转让房地产所取得的增值额，其计算、申报和清算涉及到收入及扣除项目金额的确认、扣除法和评估法计算增值额的运用、超率累进税率的对照和计算等等，所以说它又是一个计算复杂、申报较难的直接税种。

北京地税最近出台了最新的《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》，营改增后，各地地税局对土地增值税是抓紧了还是放松了？四川省的土地增值税管理规程有什么自己的特点？营改增后，土地增值税的计算方法发生了什么重大的变化，取得何种发票对土地增值税更有利？为帮助房地产企业在营改增背景下，做好土地增值税清算工作，防范税务风险，加强后营改增时代房地产企业成本核算，特开设本课程。

本讲座依据现行土地增值税法规，结合四川省地税相关规定，全方位地解读土地增值税的政策，介绍土地增值税的申报业务流程和税务稽查涉税法律风险的防范措施，分析和研究土地增值税的优惠政策及纳税筹划技巧，指导和交流土地增值税日常申报业务和清算工作的经验，以期达到彻底化解土地增值税税务稽查涉税法律风险之目的。一起来吧，房地产业真正的财税实战大咖“许老师“与您同在；一起度过一个绝不枯燥，又绝对超值的两天！

‖主讲内容‖

第一部分：四川省土地增值税政策解读与清算技巧

一．清算单位的确定－-清算单位与成本对象的区别与联系

二．清算类型的划分－-三分法

三．共同成本的分摊方法

四．不同清算类型分开核算分摊费用问题

1．普通住宅的口径是怎样的？

2．增值额的计算方法

五．拆迁安置土地增值税如何计算

第二部分：土地增值税的成本与费用的税收筹划与清算技巧

一．征地环节的风险管控税收筹划

1．营改增后，招拍挂土地时特别需要注意关键是什么？

2．股权收购方式征用土地有哪些税收风险？

3．拆迁补偿费风险管控及税收筹划

4．合作开发风险管控及税收筹划

二．房地产开发成本的风险管控税收筹划

1．境外设计费的风险管控税收筹划

⑴营改增后，如何代扣代缴境外设计费的增值税及会计处理；

⑵境外设计费的税费如果由境外公司承担，如何签合同及会计处理；

2．建筑安装费用的风险管控及税收筹划

⑴房地产企业到底要3%的建安的发票还是要11%的建安的发票？

⑵家具家电成本可以作为装修成本扣除吗？

⑶为什么房地产企业接受虚开建安专用发票很容易查出来？房地产企业恶意和

善意接受虚开建安专用发票的处理结果会有什么不一样？

⑷公共配套把握的原则是什么？销售地下人防车库的使用权到底要不要交土地

增值税？

3．房地产开发费用的风险管控及税收筹划

⑴商业银行同类同期贷款利率如何把握？

⑵财务费用中的利息支出，允许据实扣除税务局把握的口径是怎样的？财务顾

问费，允许据实扣除吗？

⑶统借统还的利息在什么情况下土地增值税才能据实扣除？

⑷开发间接费用与管理费用的核心区别在哪里？

三．扣除的原则与项目

1．税金

2．利息支出

3．开发费用

4．土地成本（出让金+契税）

⑴出让金返还

⑵土地成本的分摊

⑶ BT换地土地成本的确认

⑷红线外支出是否可以扣除

5．前期工程费

6．建筑安装工程费

⑴质量保修金

⑵装修支出如何扣除

⑶工程款发票的取得

7．基础设施建设费

8．公共配套设施费

9．开发间接费（土增与会计口径差异）

10．加计扣除的规定

第三部分：收入的风险管控及税收筹划

一．收入类型

1．转让收入

2．视同销售收入

3．转让永久使用权

4．代收款项

二．营改增后，土地增值税的收入口径有什么最新变化？

三．房地产企业如何冲减土地费用进行差额征税？

1．什么叫“全额开票，差额征税”？

2．差额征税填表的技巧案例分析

3．差额征税的会计处理

四．央视报道房地产企业拖欠巨额土地增值税到底是怎么回事？房地产企业计提

土地增值税的风险在哪里？

五．房地产企业的毛利要达到多少才用交土地增值税？房地产企业降低毛利有哪

些常见的手法？

六．买房送装修的风险管控及税收筹划

1．企业采取精装避税的方法，精装房进行分拆销售，先由房地产企业签一个毛

坯房销售合同，另外由装修公司再签一个装修合同的作法有税务风险吗？

2．买房后送装修费的做法可行吗？

第四部分：清算中的疑难问题解析与纳税筹划

1．土地增值税与会计核算、企业所得税差异分析？

2．土地增值税清算报表与账务分离如何处理？

3．土地增值税的优惠政策与纳税筹划？

⑴普通住宅定价临界点系数（成本倒推）？

⑵开发连体楼如何清算与筹划思路？

4．无发票如何清算土地增值税（核定征收的运用）？

5．转让车位、车库、配套设施如何清算？

6．营销设施建造费如何扣除？

7．清算结束后转让如何计算应纳税额？

8．转让100%股权是否征土地增值税？

第五部分：专家将在第二天与学员现场互动交流，全面解答涉税疑难问题。

许老师：国内著名房地产税务筹划专家，长期从事房地产相关行业纳税筹划研究与实务操作。曾参与多家大中型房地产企业涉税风险诊断和纳税筹划方案设计，现兼任多家大中型房地产企业的财税顾问，擅长将会计、税收、法律知识综合运用到企业经营管理之中，具有丰富的涉税风险防范与纳税筹划实战经验。多次应邀为全国房地产建筑安装企业进行财税专题讲座，授课注重实务操作，讲课中能准确地将税收法规与企业会计处理有机结合起来，所讲操作方法能直接运用于企业涉税处理，通俗易懂且操作性强。并当场解答企业棘手财税问题，被业内人士誉为“中国税法活字典”和“国内纳税答疑第一人”。