建筑、房地产企业税务难点焦点问题风险防控与所得税汇算清缴专题

各房地产、建筑企业主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，

注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

‖专题说明‖  

房地产与建筑企业营改增后，账务处理与税务处理难度增加，发票风险进一步增大，可能会导致税负提高等诸多风险，在运行过程中，涉税疑难问题多；另外，“互联网+税务”行动的开始、金税三期全覆盖、增值税发票新系统、纳税信用管理、行政审批减少、强化事中事后管理，稽查双随机制度与黑名单，税收征管进入信息管税时代，企业应与时俱进，做好税收风险管控。

房地产企业所得税汇算清缴与其它行业相比，有明显的特殊性，加之该行业税收政策复杂难以掌握，在开发全程各阶段又有很大区别，特别是完工年度，必须结算计税成本，面临的税务风险极大。企业所得税是最复杂的税种，会计与税法的差异非常大，纳税调整事项稍有疏漏就会产生风险。因此，在年度终了前，对本年税收政策梳理学习，对账务中存在的风险全面自查补救，准确填报汇算清缴报表，非常重要。

营改增后，收入与成本的计量发生了重大变化。取得何种发票对企业更有利？为帮助房地产企业在营改增背景下，做好年度企业所得税汇算工作，防范税务风险，开设本课程。

本次课程从开发全程角度，分阶段讲解营改增后的涉税疑难问题，对税收风险做针对性分析，并提出化解风险的对策与筹划的技巧，从根源上和业务流程上控制涉税风险。本课程会使您豁然开朗，能够更好地应对营改增带来的税收风险，提前注意组织架构设计、征地方式、开发过程中的税务安排、销售方式等主要环节的税收问题，企业将既能有效地降低税收成本，又能有效地规避税收风险，科学纳税、安全纳税，实现企业的价值提升。

‖主讲内容‖

第一部分：建筑、房地产企业营改增难点焦点问题税务风险防控

开篇语：营改增后企业税务风险管理

1．营改增后企业税务风险与管控新思路

2．营改增影响到企业前端业务，全员参与

一、合同中的涉税条款

1．纳税义务发生时间确定

2．发票开具时间与种类约定

3．结算方式与时点

4．合法凭证种类与审核要点

5．虚开发票的定性处罚与风险规避

6．不合规票据的责任承担

7．专票与普票比价与税负

二、征地阶段涉税疑难问题

1．拆迁补偿金税前扣除

2．收购股权方式征地计税价值确认

3．一般计税方式土地价款抵减销售额

4．政府规费税前扣除

5．营改增后土地增值税中土地成本确认

6．契税与土地使用税

三、建设施工阶段疑难问题

1．甲供工程、清包工程发票开具

2．建筑企业大包工程

3．生产企业、商贸企业混合销售与票据结算

4．工程发票开具地点与时间

5．甲供还是大包如何选择

四、材料购销合同与票据

1．纳税人身份与票据种类

2．价格是否含税

3．票据种类与税负

4．违约金与票据

五、融资业务涉税疑难问题

1．金融企业融资

2．民间融资

3．统借统还免增值税

4．企业间无息借贷税务风险规避

六、预售阶段涉税处理与票据

1．营改增后预收款账务与税务处理

2．不动产发票开具与纳税义务时间

3．不同促销方式的税负比较与风险规避

4．营销设施与车位

5．促销赠品的税务处理

七、完工阶段涉税处理

1．房产企业增值税纳税义务发生时间

2．完工交付开发产品，发票如何开具

3．租赁业务涉税疑难问题

⑴免租期的涉税风险规避

⑵无租使用的涉税风险规避

⑶租赁发票开具与纳税义务时间

⑷转租的涉税风险规避

八、特殊业务专题

1．混合销售与兼营

⑴混合销售与兼营差异对比

⑵宾馆客房一次性用品、迷你吧如何计税

⑶餐饮企业物品消耗如何计税

⑷物业公司代收水电费与房租如何计税

2．代收款项与价外费用

3．私车公用

4．进项税抵扣专题

5．合并分立重组业务

6．挂靠经营与联合开发专题

九、增值税专用发票管理专题

1．差额征税开票功能

2．发票作废与红字发票

3．三流一致与进项抵扣

4．虚开发票防范与善意取得

5．滞留票与风险规避

6．专票丢失与逾期处理办法

7．差额征税与不得开具专票的情况

第二部分：房地产企业开发全程各阶段年度所得税汇算清缴

一、季度预缴与年度汇算清缴

1．预缴税款超过全年应交税款如何处理

2．未按规定预缴是否加滞纳金，是否为偷税

3．预缴时可否弥补亏损

4．计提的费用是否需要调整

5．年度汇缴是否需出具鉴证报告

二、筹建阶段汇算清缴

1．筹建期的会计处理

2．筹建期何时结束

3．年度汇算清缴申报

4．征地过程土地出让金返还会计与税务处理

三、预售阶段汇算清缴

1．预售阶段的账务处理

2．营业税及附加的会计处理

3．预计毛利的调整

4．业务招待费的调整

5．会所及其它配套设施

6．售楼处账务与税务处理

7．转让车位车库的税务处理

8．预售阶段季度预缴与汇算清缴年度申报

四、完工阶段汇算清缴

1．开发产品达到完工的条件

2．完工阶段账务处理

3．计税成本的核算与结转

4．毛利差异调整

5．业务招待费的调整

6．完工后续支出的调整

7．完工年度汇算清缴申报

五、营改增对会计核算、所得税及土地增值税影响

1．新老项目的界定与计税方法选择

2．账务核算与发票开具

3．同时有简易计税项目，也有一般计税项目，进项税额应如何处理

4．建筑企业简易计税发票开具与核算

5．建筑企业一般计税发票开具与核算

6．建筑企业增值税与所得税收入确认

7．房产企业简易计税项目发票取得与核算

8．房产企业一般计税项目发票取得与核算

六、股息红利与股权转让所得

1．增资扩股或减资，导致股东持股比例变动，是否属于股权转让

2．股权转让所得纳税地点

3．收购股权方式取得土地，计税基础如何确认

4．未按投资比例分红，是否可以享受免税

许老师：国内著名税务筹划专家，长期从事房地产与建筑等相关行业纳税筹划研究与实务操作。曾参与多家大中型房地产企业与建筑业涉税风险诊断和纳税筹划方案设计，现兼任多家大中型房地产企业与建筑企业的财税顾问，擅长将会计、税收、法律知识综合运用到企业经营管理之中，具有丰富的涉税风险防范与纳税筹划实战经验。多次应邀为全国房地产建筑安装企业进行财税专题讲座，授课注重实务操作，讲课中能准确地将税收法规与企业会计处理有机结合起来，所讲操作方法能直接运用于企业涉税处理，通俗易懂且操作性强。并当场解答企业棘手财税问题，被业内人士誉为“中国税法活字典”和“国内纳税答疑第一人”。