增值税时代房地产企业所得税汇算清缴核心事项与成本分摊专题讲座

各房地产企业领导，财务部门负责人、会计主管、会计核算人员、税务

主办、（具有一年以上工作经验）税务、会计师事务所及各财务咨询公司的人员。

‖课程说明‖  

2016年，营改增工作全面推进，随着营改增政策陆续出台，国地税合作日趋紧密与规范，执法环境愈加严格，房企面临涉税复杂性与风险性与日俱增；新年伊始，房企又得面对一年一度的企业所得税汇算清缴工作！所得税年度申报表是体现企业一年税收计算与缴纳的核心资料，也是填报难度最大的申报表，几乎反映了企业所有税收风险！针对新老项目的交替存在，如何准确计算年度应交税款以及税前扣除项目？如何准确把握最新出台的税收政策？如何在短时间内掌握房地产行业的税收重点问题？

为协助房地产企业做好2016年度所得税汇算清缴工作，我公司特举办“营改增背景下企业所得税汇算清缴申报核心事项暨成本分摊专题”讲座。以营改增政策为背景，以房地产企业所得税的税会差异、成本分摊、纳税评估等重点问题为主线，紧紧围绕企业开发流程，通过具体案例与数据，结合2016最新所得税政策，联系税收稽查进行政策解读，用最短的时间让财务人员掌握汇算清缴疑难问题，全面有效开展自查，高效完成2016年度企业所得税汇算清缴工作。

‖主讲内容‖

第一节：收入税会差异暨申报表填报要点讲述

1．在开发流程的整个过程中，会计在哪个节点确认收入？税收是如何规定的？

二者差异如何协调？

2．如何理解“完工”的标准？“未完工”取得收入如何进行账务处理？又如何

在季度申报表和年度申报表反映？

3．季度申报是否可以弥补以前年度的亏损？

4．营改增后，城建税、教育附加如何在利润表列示？

5．营改增之后计税毛利率计算结果对企业有什么较大影响？如何填报企业所得

税申报表附表5？

6．预收账款是否作为计算“三费”计算的基数？如何在申报表反映？

7．“完工”开发产品如何确认计税收入？计税收入和会计收入、增值税计税依据

有什么关系？

8．如何确认计税成本？计税成本由哪部分构成？具体要求是什么？

9．哪个节点是计税成本“终止日”？对所得税的影响是什么？

10．如何确认计税成本对象？会计和税收有哪些差异？

第二节：2016年度房地产企业相关新政解读（摘录）

1．营改增初始文件重要条款解读：36号、14-18总局公告等

2．[2016]140财税：财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务

等增值税政策的通知

3．[2016]86公告：财政部国家税务总局关于收费公路通行费增值税抵扣有关问

题的通知 

4．[2016]53公告：国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告

5．[2016]54公告：国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税

问题的公告

6．[2016]70公告：营改增后土地增值税若干征管规定的公告

7．[2016]77公告：发布《印花税管理规程（试行）》的公告

8．[2016]80公告：关于企业所得税有关问题的公告

9．[2016]81公告：关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有

关问题的公告

10．[2016]22财会：关于印发《增值税会计处理规定》的通知

11．[2016]43财税：关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据

问题的通知

第三节：企业所得税常见问题解析

1．计提没有支付的利息是否税前扣除？财务顾问费、罚息等税前年扣除与土地

增值税的异同分析

2．资本弱化条款对利息税前扣除的影响

3．接收捐赠与对外捐赠的税会差异分析

4．个税手续费所得税处理暨营改增后的流转税处理

5．员工奖金发放金额与时间的筹划

6．评估增值是否缴纳企业所得税

7．筹建期时点的把握以及费用扣除分析

8．代缴房产税以及支付非本企业员工赔偿金的扣除

9．补缴以前年度费用以及跨期费用的扣除

10．房屋装修费涉税分析

11．查增所得额弥补以前年度亏损以及弥补亏损原理解读

12．“拆迁还建”（拆一还一）建造模式下，如何确认会计收入？增值税、企业所得税、土地增值税如何计算？风险在哪里？契税的计税依据又是什么？增值税发票如何开具？

13．房企代相关部门收取业主的费用存在什么税收风险？物业公司代收水电费如

何计税？

14．如何界定合作建房？出资方、出地方不同的合作模式如何界定经济业务？如

何计税？

15．业务招待费、会议费、差旅费如何确认？私车公用的税收问题如何应对？

第四节：装修、售楼部、车位与成本分摊

1．什么是装修？销售精装房的利与弊是什么？

2．什么是软装？什么是硬装？二者的税收待遇是否相同？

3．不同形式的售楼部如何进行会计处理？如何归集发生的成本费用？税收又是

如何规定的？

4．售楼部是否缴纳房产税？

5．人防车位如何确认收入？

6．无产权车位的收入如何确认各税的计税依据？

7．占地面积法的精要之处是什么？

8．建筑面积法在会计、企业所得税、土地增值税处理上有什么异同？如何确认

可售面积？

9．什么是层高系数法？可以采取层高系数法的成本是哪些？

10．预算造价法适用的条件是什么？

11．直接成本法数据的采集以及分摊

12．建筑面积、测绘面积、预售面积的差异税收分析

第五节：税收风险评估与分析

1．如何理解税法的遵从度？如何分类？影响遵从度的因素有哪些？

2．税务机关重点关注会计报表的哪些指标？哪些指标会暴漏企业隐性的问题？

3．日常凭证的整理与装订需要注意哪些问题？

4．纳税评估的方法有哪些？针对具体的经济业务哪个方法更有效？

5．各个会计报表的勾稽关系是什么？如何看待现金流量表的重要性？

6．税务机关如何确认同地区、同类型建筑成本的“公允价”和“市场价”？

建筑企业又该如何寻找可以参考的预警值呢？

7．税收稽查之前，如何纵向分析会计报表？查找风险？

8．应收账款与其他应收款的变化存在哪些税收风险？

9．其他应付款余额的变化有什么风险？审核需要注意哪些方面的问题？

10．日常工作中需要关注哪些会计报表指标？如何修正？

第六节：问题解析与答疑互动

1．不限于以上内容，可以扩展到全流程各税种答疑；

2．请准备好您的实际操作疑难问题，在课堂上专家老师将和您共同分享解决。

王老师：会计师，注册税务师，税务稽查资深官员，某省地方税务局税收业务培训专家；数十家房地产企业税务顾问、答疑专家。有常年战斗在一线的经历，熟悉房地产企业的税收问题，擅长土地增值税清算，税务风险评估与税收成本控制，汇算清缴，制定合理的项目成本管控策略，做到企业成本控制最小化，利益最大化。在全国各大城市讲授房地产行业税收专题讲座上百次，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧。