购物中心差异化运营关键

董事长、总裁、副总裁、总经理、副总经理、营销运营总监、产品设计总监、招商总监、营销策划经理、招商经理等商业地产相关人员；各类商业经营机构、商业地产管理服务机构、商业地产策划营销及相关业界人士。

一、商业地产市场现状

1、疫情仍未消退下，企业如何活下来是首要的课题。

2、国内购物中心2020年开始的市场现状，并购与倒闭的集团化，2025年前主要商业集团正式底定。

3、商业地产5大困境与机会并存：同质化严重、倒闭并购盛、虚实融合热、线上线下合、存量盘活。

4、未来的5大发展趋势显现：消费者与商户、资产管理、智能大数据、社交体验、社区生活中心。

二、商业地产轻资产与技术输出

1、何谓商业地产的轻资产与技术输出

2、解析万达广场的技术输出框架与关键

3、商业地产资产五周期：融、投、建、管、退 

4、商业地产资产证券化的主要形式：股票、REITs、BusinessTrust

5、资产管理六大组成：企业战略、全生命周期成本控制、资产运营管理、管理标准与系统、人员架构与组织、风险控制

三、商业地产轻资产财务指标

1、从IRR调整为YieldToCost（YTC净利润投资回报率）

2、资产升值与轻资产案例来分析YTC指标的关键

3、凯德与龙湖YTC案例

四、商业地产轻资产思维贯穿全流程

1、由YTC带来的关键经营法则

2、五个关键因素：开业日、三年利润、合同弹性、优先条例、销售承诺

3、拿地前四个清晰：面积、开业年月、开业前三年YTC、开业后轻资产年

4、拿地后二个明确：建造成本管控、能耗效率测算

5、操盘者的第一堂课：商业面积的合理性，733与万达大数据法则

6、操盘者的第二堂课：主力店数量组合与餐饮业态的最低思维

7、操盘者的第三堂课：项目独有主题与建造成本的平衡学

8、操盘者的第四堂课：首年租金溢价法则（麦当劳5+5）

五、商业地产生命周期与经营关键

1、三个生命周期：培育期、成长期、成熟期

2、三周期经营策略 

培育期：活下来原则、基于客群力理解、号召客流优先 

成长期：活的好原则、基于经营力理解、提升品牌优先

成熟期：活的精原则、基于影响力理解、追求收益优先

3、三周期的关键作为 

培育期活下来所需日均客流测算：ABCX法则 

成长期动线冷区的处理：招商的室内主题街的创造 

成熟期的品牌MARK夺取：品牌与主客群的沟通关键词经营

六、资产增值核心是消费者与商户经营的法则

商业地产三个核心问题：引流、留客、导流

第一个核心问题『引流』：客人为什么要来？ 

第二个核心问题『导流』：客人在店内怎么走？

第三个核心问题『留客』：客人为什么重复再来？ 

七、商品力的塑造是竞争能力升级

商业项目增量时代，抢夺商户能力是关键

1、商品力是抢夺商户的新能力

承诺品牌更多消费者『接触力』：迪拜OutLetMall、雅加达MallArthaGading等案例

承诺品牌商场贡献的『成交力』：巴黎VillUp、东京VenusFort、达特福德Bluewater等案例

承诺品牌商场带来的『利润力』：曼谷SiamParagon、新加坡OrchardGateWay等案例

2、商业业态与品牌新趋势

单客群导向：由楼层业态落位转为单客群多业态聚落（七宝万科、曼谷CentralEmbassy等案例）

感情媒介：女人的闺密对话空间（上海长风大悦城、迪拜TheDubaiMall、永旺葛西店等案例

社交互动：跨业态结合引领社交聚集（纽约Westfield、新西兰TheColombo等案例）

生活品味：增加高频率到访的生活结合（香港领展、苏州邻里、武藏小杉LaLaterrace等案例）

八、台湾工匠核心竞争力

1、口诀一：溢价法则

2、口诀二：变形虫核心商圈

3、口诀三：招商六个技能

4、口诀四：1080

5、口诀五：商品力

6、口诀六：六个问题

九、优秀商业集团案例

1、中粮祥云小镇动线诊断推演、深圳万象天地动线模拟

2、纽约、柏林、迪拜、伦敦、台北、东京、曼谷、新加坡、悉尼等120个项目有价值动线案例

凯胜老师 

台湾第一代商业地产团队。台湾 METRO WALK 国际购物中心筹备与开业经营团队。

曾任职国内商业地产前五强，集团商业高管。外资港商新世界百货中国东北区域、民企万达集团商业管理公司总部、民企龙湖集团商业地产总部、民企万科杭州区域总部、国企北京金融街商业管理公司总部。

实力操盘项目超过近百。台湾 METRO WALK 国际购物中心、ETMALL 购物（网路/型录/电视）。万达广场44 家、龙湖天街20家、万科社区广场20家、新世界百货7 家。

国内领先企业线上线下智能信息化商业操盘者。担任万达与龙湖信息化建设与 O2O 操盘手。从组织团队、建立制度、IT 系统建立、搭建平台、日常运营等深入且实战多年实务经验。

标杆商业集团企业内训责任人。拥有近 20 年商业集团内部培训讲师资历。万达学院商管创始课程负责人、龙湖士官生、万科新动力导师。

受邀全国商业集团内训。长期担任台湾与内地各大企业内训导师，台湾培训机构认证讲师，并曾受邀多家商业集团内部高管培训。