标杆地产全流程成本控制精细化管理

房地产企业主管策划、成本、工程、设计的高层管理人员，主管项目策划、工程概预算、设计的部门负责人、业务骨干、专业负责人，现场工程师。

【课程前言】

在竞争日趋激烈的房地产市场，单一的竞争优势不再独领风骚！面对微利时代，房地产企业纷纷重新审视自己的战略与定位，并陆续在调整发展节奏、治理架构、资产结构及其他内部管理提升方面狠下功夫！其中，提升成本管理工作刻不容缓！

本次课程基于标杆房企的实际操作，结合大量案例，特邀万科出身的成本管理专家，全面剖析标杆房企实施成本管理的全成本策略及过程控制实践。详细探讨标杆地产在项目开发各关键节点成本控制要点并提供切实可行的解决方案。通过对大量房地产开发实例进行分析讲解了各阶段成本控制的关注重点和关键要素。完全从实战的角度，有针对性的解剖目前房地产企业在成本控制各个阶段管理过程中的优劣得失，并提出精细化成本控制管理的一系列节点性措施和技巧！同时帮助企业建立和完善企业成本管理体系。

【课程收益】

掌握房地产项目成本管理目标科学的制定方法；

掌握房地产项目成本目标的控制与考核措施；

掌握房地产项目投资决策阶段工程造价控制的要点；

掌握房地产项目设计阶段对工程成本的影响及控制；

掌握房地产项目招投标阶段、施工阶段的工程造价控制；

掌握房地产项目竣工验收阶段工程产生的成本及管控；

掌握房地产开发企业销售成本控制核算；

明确当前房地产开发项目成本管理中存在的主要问题和误区。

【邀请对象】

房地产企业主管策划、成本、工程、设计的高层管理人员，主管项目策划、工程概预算、设计的部门负责人、业务骨干、专业负责人，现场工程师。

【老师介绍】

李老师：国家一级注册建筑师，一级注册结构工程师，国内著名成本管理专家。2003年负责北京九华山庄会议中心的项目，通过结构优化、设计优化，为该项目节约成本一千万元；2005年担任北京798艺术馆项目总顾问，通过设计优化，成本测算等几方面，该项目最后节约成本近三千万元。

李老师经过多年的经验总结出一整套成本管理的方法，并发明了属于李老师独有的针对房地产企业成本控制的一系列解决方案，目前担任若干家房地产企业的项目成本、项目设计的专项顾问。

【课程大纲】

一．典型成本案例分析：

1.成本如何计算的案例：（建造成本与完全成本）

2.成本与利润关系的案例：（费用变化与成本）

3.概念设计与成本关系的案例：（概念设计型式、立面、风格对成本的影响）

4.客户价值与成本关系的案例：（客户价值点的利用方式）

二．成本的概念与目标成本的作用：

1.关于成本的几个错误的认知：

1.1.成本不等于省钱

1.2.成本不是靠算钱算出来的

1.3.单纯的成本管理程序和成本管理制度的更像是表面文章

1.4.成本不是完全依靠成本部门管得了的

1.5.表面上的成本不是唯一至上的

2.成本的定义和成本包括的内容：

3.成本管理的定义、宗旨与目标：

4.成本管理的本质是成本控制而不是简单的成本核算

5.成本管理科目的设置与成本控制的关系

6.目标成本的定义、目的与作用

7.目标成本的管理方法

8.价值工程分析法在成本管理中的应用

三．标杆地产企业的成本管理模式：

1.万科地产的成本管理模式分析：

1.1.万科地产的成本管理体系构成

1.2.万科地产的成本控制费项设置

1.3.万科地产的成本管理方法

1.4.万科地产的成本管理特点：作业成本控制、设计对标、成本技术措施管理

2.龙湖地产的成本管理模式分析：

2.1.龙湖地产的成本管理体系构成

2.2.龙湖地产的成本费项设置

2.3.龙湖地产的成本管理方法

2.4.龙湖地产的成本管理特点：合约成本控制、动态成本跟踪、成本数据库指导

3.碧桂园地产的成本管理模式分析：

3.1.碧桂园地产的成本管理特点：

四．标杆地产企业成本控制的方法与重点：

1.项目开发业务流程与全程成本控制的关联：

1.1.项目开发关键节点与成本控制的关联关系：

1.2.项目定位与成本管理：

1.3.项目设计与成本管理：

1.4.项目计划组织与成本管理：

2.投资可研阶段的成本控制重点与技巧：

2.1.项目投资可研的目的和本质

2.2.项目投资可研阶段成本控制存在的管理误区：

2.3.投资可研阶段细分的成本作业及审查程序

2.4.项目初步定位中的成本审查要点（五步审查法）

2.4.1.设计分析的土地利用最大化与成本控制的审查要点

2.4.2.设计分析的设计币值最大化与成本控制的审查要点

2.4.3.设计分析的溢价空间最大化与成本控制的审查要点

2.4.4.成本控制的费项设置、指标选定的控制要点

2.4.5.设计分析的综合分析与成本控制的审查要点

3.项目启动阶段的成本控制重点与技巧：

3.1.项目启动的目的与作用：

3.2.项目启动阶段的主要工作内容：

3.3.项目启动阶段细分的成本作业及审查程序

3.4.概念设计方案的成本审查重点

3.4.1.总建筑面积与容积率分析

3.4.2.规划层数与户型分析

3.4.3.配套指标与配套分配分析

3.4.4.可售面积与溢价空间分析（可售比、溢价配比）

3.4.5.市场需求及客户销售价值分析

3.4.6.停车方式及地下车库分析

3.4.7.设计主题与立面型式分析

3.4.8.绿化指标及景观档次分析

4.方案设计阶段的成本控制重点与技巧：

4.1.方案设计的目的与作用：

4.2.方案设计阶段的主要工作内容：

4.3.方案设计阶段细分的成本作业及审查程序

4.4.规划方案设计的成本审查重点：（略，详具体课件）

5.扩初设计阶段的成本控制重点与技巧：

5.1.扩初设计的目的与作用：

5.2.为什么很多开发商对扩初设计没有管理要求？

5.3.设计管理能力、成本控制能力决定了扩初设计的管理模式：

5.4.扩初设计阶段细分的成本作业及审查程序

5.5.扩初设计阶段细分的成本审查重点

5.5.1.结构超限成本控制优化分析：

5.5.2.结构选型成本控制优化分析：

5.5.3.层高成本控制优化分析：

5.5.4.户型成本控制优化分析：

5.5.5.立面成本控制优化分析：

5.5.6.结构选型成本控制优化分析：

5.5.7.基础方案型式成本控制优化分析：

5.5.8.构造要求成本控制优化分析：

5.5.9.含钢量成本控制优化分析：

5.5.10.结构成本的离散性控制：

5.5.11.（暂略，详见具体课件）

5.6.扩初设计的限额指标设定与管理

5.7.扩初设计的成本控制要求输出：

5.8.扩初设计成本管理部门与设计管理部门的权责划分

6.施工准备阶段的成本控制重点与技巧：

6.1.施工图审查的成本审查要点：

6.2.工期指标设定与成本控制的关联：

6.3.工程标段划分与成本控制的关联

6.4.工程组织计划与成本控制的关联

6.5.采购策划、方案与成本控制的关联

6.6.边坡支护方案的成本控制审查要点

7.施工管理阶段的成本控制重点与技巧：

8.地下车库成本控制的重点与技巧：

9.高层建筑含钢量成本控制的重点与技巧：

10.建筑基础选型成本控制的重点与技巧：

10.1.地质条件分析对基础选型的影响：

10.2.常见的基础选型形式：

10.3.如何优化基础形式选型：

10.4.如何优化桩基选型：

10.5.如何优化桩基础总量：

11.设备材料选型成本控制的重点与技巧：

12.园林景观方案设计成本控制的重点与技巧：

五．招标采购与成本控制：

1.采购的概念与采购成本控制：

2.采购管理、供应商管理与成本控制的关系：

3.招标采购常见的成本管理误区：

4.招标采购组织架构设置及成本控制要求：

5.如何审查避免供应商的挂靠投标：（总包、监理、设计）

六．如何建立适合企业自身需求的成本管理体系：

1.房地产企业成本管理水平能力的现状测评分析：

2.建立企业项目开发全过程成本控制的成本管理体系：

3.组织架构设计与成本管理的关联

4.明确项目开发关键节点的成本管理要求：

5.明确项目开发关键成果的成本审查要求

6.建立项目开发关键阶段性工作成果的成本技术措施标准

7.形成有效的管理闭合及成本责任考核

8.案例分享：

李老师：国家一级注册建筑师，一级注册结构工程师，国内著名成本管理专家。2003年负责北京九华山庄会议中心的项目，通过结构优化、设计优化，为该项目节约成本一千万元；2005年担任北京798艺术馆项目总顾问，通过设计优化，成本测算等几方面，该项目最后节约成本近三千万元。

李老师经过多年的经验总结出一整套成本管理的方法，并发明了属于李老师独有的针对房地产企业成本控制的一系列解决方案，目前担任若干家房地产企业的项目成本、项目设计的专项顾问。