​房地产、建筑企业“营改增”纳税处理与税收策划

各房地产企业，建筑施工企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、

税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。

‖专题背景‖  

3月24日，财政部国家税务总局分别下发财税[2016]36号文件和7个营改增政策解读公告，标志着房地产、建筑业营改增新政已经落地。营改增给企业带来哪些机遇和挑战？过渡期有哪些优惠政策？我们应做好哪些准备，以及有哪些涉税风险及筹划技巧？学习分析政策，积极应对，是每一个企业财税管理人员面临的新形势和新任务。

→ 如果{并购重组难度系数为“7”}

→ 如果{土地增值税难度系统为“8”}

→ 那么{“营改增”难度系数被公认为“9”}

本课程将帮助您掌握增值税计算，了解销项税和进项税，认识增值税发票管理风险，提高增值税会计核算水平，强化营改增后应对工作，探寻行业税收筹划方法和思路，达到确保企业利益最大化目的。让我们和您共同携手！准确认识、坦然面对，开启您的建筑与房地产业“营改增”学习之旅！让您两天不虚此行！收获满满！

‖专题收益‖

一．掌握增值税计算和税负比较方法；

二．了解销项税和进项税的风险识别；

三．认识增值税发票管理风险重要性；

四．提高增值税会计核算与申报技能；

五．熟悉增值税税负转嫁方法及操作；

六．揭示营改增政策难点疑点和重点；

七．明晰企业营改增前后期应对工作；

八．拓展本行业税收筹划方法和思路。

‖主讲内容‖

一．增值税税率及税负测算

1．增值税特征，为什么是税负高利润高？

2．营改增后，销售服务、无形资产及不动产的征税范围及相应税率

3．名义税负与实际税负。为什么征收率为5%，而实际税负是4.76%？征收率

是3%，实际税负是2.91%？

4．建筑业与房地产业营改增后如何测算，如何避免税负测算误区

二．5月1日营改增划分标准

1．5月1日开始缴纳增值税按什么标准划分，为何不能按实际收款时间和实际开发票时间？

2．5月1日之后，企业取得的有些增值税专用发票不能抵扣？

3．4月1日以前发生的营业税业务，需要调整更正收入或多缴纳了税款如何处理

三．营改增新业务计税方法

1．一般纳税人与小规模纳税人判断标准，如何申请认定一般纳税人？小规模纳税

人可以申请为一般纳税人吗？不申请认定一般纳税人有哪些后果？

2．一般计税方法的销项税额与进项税额

3．简易征收的计税方法的适用范围，什么情况下一般纳税人可以同时适用两种计

税方法？

四．老项目增值税过渡政策

1．老项目划分标准及两种征税方法的选择

2．建筑业老项目如何选择缴纳增值税

3．房地产业老项目如何选择缴纳增值税

4．租赁业老项目如何选择缴纳增值税

5．一般企业销售不动产老项目如何纳税

五．增值税销项税额的计算要点

1．销项税额计算的七个要点，包括销售额的认定范围、价格折扣折让的正确处理、收入何时申报纳税、价格偏低的正当理由有哪些、哪些行为视同应税行为、兼营行为征税和混合销售行为征税等。

2．过渡期简易征税适用范围：包括清包工、甲供材、建筑老项目、房地产老项目、小规模纳税人销售自建房和购置房屋等。

六．增值税进项税抵扣的判断

1．哪四类票据可以作为进项税额抵扣

2．哪七类进项税额不能抵扣，企业融资费用、业务招待费、个人消费物品进项税

额可以抵扣吗？

3．企业购置的混用、合用的资产和材料，是全部抵扣还是部分抵扣？

4．资产使用中发生哪些变化需要转出进项税额，如何计算不能抵扣金额？

5．企业购置不动产是一次性抵扣还是分年抵扣，如何正确选择抵扣？

6．土地出让金、拆迁补偿费、贷款利息和融资费用可以计算抵扣进项税额吗？

7．老增值税一般纳税人进项税额抵扣发生哪些变化？增加了哪些可以抵扣的

项目？

七．增值税的会计核算处理

1．增值税13个明细科目设置

2．为什么要设置“未交增值税”科目

3．企业如何根据自身情况设置科目

4．增值税各明细科目的核算内容及举例

5．重点科目的说明及举例

6．企业营改增后，购置的增值税税控专用设备及缴纳的维护费如何抵扣核算

7．待抵扣进项税额明细科目的核算

8．如何结平增值税会计核算中的各明细科目

八．增值税纳税申报表填报

1．一般纳税人申报表一正表九附表主要内容

2．小规模纳税人申报表主要填报内容

3．如何正确填报增值税申报表及申报表的关键项目填报

九．增值税发票管理风险和责任

1．哪些情形不能开具增值税专用发票

2．哪些增值税专用发票虚开不能抵扣？

3．发票流、货物流和资金流“三流一致”的要求是什么？

4．如何开具红字发票，什么情况先开具红字发票？

5．增值税发票系统升级版是怎么回事？

6．丢失增值税专用发票如何处理？

7．虚开增值税专用发票的刑事立案标准

十．“营改增”的税收管理策划

1．营改增后，需要掌握哪些发生了变化的政策，包括差额征税、政府收回土地、拆一换一、建筑业分包、物业管理、劳务分包、不动产投资免税、建筑业自建行为征免税、甲供工程等

2．专用发票和普通发票对企业的利润影响分析

3．增值税下企业关联方交易如何合理规避税收

4．价外费用、抵债行为如何处理

5．项目工程分别纳税还是合并纳税的选择分析

6．企业合同条款中如何增加发票条款

7．哪一种方式取得土地使用权对企业有利，包括招拍挂、收购土地、股权转让、投资、抵债、项目合作、合并、分立等方式分析

8．分包合同、挂靠合同、“甲供材”合同、绿化合同、设备购置合同如何合理签订

9．销售合合同约定收款方式与纳税的关系分析

10．增值税税负转嫁的两种方法分析

11．营改增后的营销策划分析，包括买一赠一、实物赠送、精装修房销售、代理

销售、自建房屋与代建房屋策划、关联方交易策划等。

‖主讲专家‖陈老师：著名税务策划专家，中国注册税务师、注册会计师，国家税务总局稽查局税收专项检查组成员、税收咨询服务组成员。曾在税务干部学校任教，历任区地税局税政科副科长、科长、副局长、局长，市局稽查局局长；省注册税务师后期教育主讲老师、国家税务总局中国税务杂志社《税收疑难问题解答》专栏首席咨询顾问及专家；在全国税务系统业务精英，税收策划理论界独树一帜，多家税收策划网评价其为"十大税收策划专家"；在国家级税务专业报刊发表税收业务筹划文章和税收论文200多篇。出版个人专著5部，参与国家税务总局稽查局编写税务稽查专业培训教科书《房地产税务稽查实务》和《税务稽查案例》书籍二部；个人专著《企业所得税疑难业务指南》和《企业并购重组税收筹划及运用》深受税务界和企业界的好评。在全国各大城市主讲房地产行业税收专题讲座上千次，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧。