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各房地产企业，建筑施工企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、
税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。
‖专题背景‖
自5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。财政部国家税务总局于3月23下发了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）文件，头上的“靴子”终于落地，立即引发了全国业界人士对营改增的再次充分关注。与此同时下发了配套文件总局13---19公告，分别就建筑业、房地产营改增的具体落实做出了相关的规定。自此，现行营业税纳税人全部改征增值税。其中，建筑业和房地产业适用税率为11%，金融业和生活服务业适用税率为6%。四大行业营改增涉及面广，硬骨头多，对于建筑企业和房地产企业，引起税负较大变化。
实施“营改增”后，企业由于原有的有形动产进项税额无法抵扣、税率提高、人工成本不准抵扣等原因可能使“营改增”企业初期税负明显增加。企业对增值税计税方法的选择举棋不定，新老项目的确认以及增值税计算疑惑重重，增值税如何在房地产开发全流程完美体现？增值税的会计处理如何操作？营改增对企业所得税和土地增值税影响又是什么？
本课程，帮助您企业建立营改增思维，落地营改增政策，实现李克强总理的减税利益。分享税制改革“红利”,北京金旭红教育咨询有限公司携手王老师老师助你完成从“增值税外行”到“行家”的嬗变，掌握营改增减税的“神器秘笈”，在产业链定价与战略决策中“占得先机”“决胜于千里”。通过对最新营改增政策的解析，寻找适合您的应对策略。
‖主讲内容‖
一：营改增政策框架阐述
1．资金密集与劳务密集性企业、积极所得和消极所得的增值税税率是如何设计的
2．增值税的一般计税方法与房地产企业的开发周期有什么联系？
3．如何理解承包、承租、挂靠？营改增之后，建筑企业的挂靠行为何去何从？
挂靠的经济流程到底是什么？为什么会出现“三流一致”的规定？
4．如何划分一般纳税人和小规模纳税人的“年应税销售额”？会计核算健全如何
理解？
5．房地产、建筑业是否可以选择小规模纳税人？是否涉及一般纳税人的强认定？
6．如何理解增值税规定的“有偿”劳务？
7．房地产企业先租后售行为，进行免租期的优惠，是否涉及增值税？
8．营改增之后，哪些进项不允许扣除，在进行会计核算的时候注意什么问题？
9．如何理解“非正常损失”？房地产企业的设计失误而发生的重建行为是否可以抵
扣进项税额？
10．什么是兼营？房地产企业“买一送一”模式下是否涉及增值税？二者税率是否一
致？如何规避？
11．进行广告宣传，在汽车与房屋不同载体宣传广告费税负是否相同？如何选择？
12．5.1之前销售完结，5.1之后退房的，如何进行增值税与营业税的处理？
13．营改增之后，企业代收的测绘费、办证费、天然气初装费、契税等代收款是否计
征增值税？税率是？
14．房地产企业取得预收款如何预缴增值税？申报表如何填列？和营业税相比有什么
重大变化？如果收取的是诚意金呢？
15．企业享受减免税，为什么有的企业会放弃减免税呢？
16．餐饮服务的增值税发票不可以抵扣销项，住宿发票呢？
17．物业公司在营改增中如何确认收入？转售水电如何处理？
二：营改增政策主要涉税风险分析
1．不动产投资行为是否计征增值税？是否给被投资方开具增值税专用发票？
2．房地产企业自用一年以上又再次销售的房屋，计税方法和销售“一手房”一样吗？
和土地增值税的联系是什么？
3．企业销售5.1之前之后取得不动产计征增值税的差异在哪里？取得的条件是增值税专用发票吗？
4．企业和个人转让不动产的税负差异是什么？是否均适用差额计税？
5．法院判决书、裁定书、调解书是否可以作为差额计税的扣除凭证？是否可以作为
企业所得税、土地增值税的扣除凭证？
6．销售不动产预缴的增值税如何抵扣在当期的应交增值税，案例告诉您操作方法。
7．转让“二手”不动产如何开具发票？
8．营改增之后取得不动产可以分次抵扣，取得的条件是合同的签订？还是款项的支
付？发票的索取？会计账簿登载？
9．施工现场修建的临时建筑物、构筑物是否使用分次抵扣增值税进项的规定？
10．在建不动产抵扣进项的时点是？设计当初就可以抵扣？还是工程决算之后？
11．改建的不动产超过50%的可以分次抵扣，如果恰恰是49%？如何让抵扣？
12．电梯、中央空调等附属设施作为不动产管理，是喜是忧？和房产税的规定有什么
相似之处？
13．已经抵扣的不动产改变用途，如何计算转出的进项？案例告诉您准确的计算方法。
14．纳税人注销后尚未抵扣的进项如何处理？可以办理退税吗？
15．房地产企业开发的商业地产5.1之前之后转作出租的税负分析
16．小规模纳税人出租不动产是否涉及5.1营改增的时间限制？
17．售后回租业务中个人取得租赁费收入可以代开增值税专用发票吗？税率是？
18．建筑企业、房地产企业如何区分新老项目？桩基是老项目，建筑主体是新项目如何
适用政策？
19．建筑业如何分项目计算预缴税款，申报表如何填列？如果是多个项目如何填列案例
告诉您计算方法。
20．建筑企业预缴是差额计税，申报是全额纳税吗？取得分包工程进项如何抵扣？劳务
分包呢？适用6%的税率吗？
21．建筑业预缴的税款，如何在当期计算抵扣？
22．建筑面积、测绘面积、预售面积不一致的时候，如何计算允许扣除的地价款？如何
理解“对应”的土地价款？
23．收到土地返还款如何计算抵扣？不同的土地返还款全方位分析
24．同时销售新老项目，如何计算当期的进项税额？通过案例告诉您中间的“秘密”
25．房地产企业如何建立增值税发票台帐？
三：实际问题应对
1．增值税与土地增值税是否重复征税?会不会取消土地增值税?如果不取消，计算流程是否修正？如何扣除税金？
2．政府招拍挂的土地成本是否可以从销售额中抵扣？土地成本一次扣除？还是按照销售比例扣除？契税、耕地占用税？拆迁补偿款如何处理？
3．营改增之前提前“预缴”但是没有收到预售款如何处理？
4．营改增后材料甲供与乙供的税负差异？开发商与总包商利益如何平衡？
5．“营改增”对销售不动产营业税发票和建筑业营业税发票是如何规定的？取得旧发票如何处理？
6．预售房款如何征收增值税？机构所在地还是项目所在地？什么时候清算？企业的资金成本会因此加大吗？
7．无产权车位的“销售”是否征收增值税？人防车位呢？
8．融资成本不可以抵扣进项？无息借款、民间融资如何应对增值税改革？
9．地税局欠税清缴及事后税收检查会否带来较大的风险？
10．面积确权后怎样应对测绘面积和建筑面积的差异？
11．营改增对于企业所得税、个人所得税有无影响？
12．营改增后材料采购还要不要货比三家？如何设计低税负的采购制度？
13．建筑企业按照工程完工进度确认收入还是按照实际开具发票额来确认收入？
14．未开具发票确认收入可否扣除税金及附加？
15．统借统还政策是否延续原来的营业税优惠？
16．营改增后销售折扣、促销、折让、退款等该如何纳税处理？
17．分期付款、按揭付款的销售如何计税？
18．先租后售、售后回租、售后回购、跨期租赁销售等如何应对营改增新政？
19．“买一送一”赠送不同的产品（空调、物业、面积、车位）如何确认增值税计税依据？如何确定税率？
20．计税价格偏低如何应对新政？营改增文件对此如何规定？
21．拆一还一的情况，如何确定计税成本？是否可以抵扣？还建的商品房是否计征增值税？对企业所得税和土地增值税的影响是什么？契税的计税依据是否调整？
22．营改增之后，合作建房、以地换房的模式如何计算增值税？其他税种的影响又是
什么？
23．销售毛坯房、精装房的增值税待遇一样吗？委托装修的增值税如何处理？
24．营改增推行之后，在利益博弈的中如何计算临界点，如何索取增值税专用发票与普通发票？
四：营改增的会计处理
1．营改增之后，如何设定会计科目？
2．收到预收款如何进行账务处理？涉及的城建税如何处理？在企业所得税申报表如
何反映？
3．不同的视同销售行为如何进行会计处理？如何计算销项？
4．不得抵扣的增值税如何进行处理？已经抵扣但改变用途的如何进行处理？
5．绿化工程如何抵扣进项？
6．接受境外设计劳务如何代扣代缴增值税？
7．取得减免的增值税如何进行会计处理？
8．首次购入增值税税控系统专用设备的会计处理如何操作？
9．房地产企业同时销售新老项目，不同的计税方法如何核算未交增值税？
10．月末如何进行增值税的会计处理？
11．小规模纳税人如何进行增值税的会计处理？
五：专家现场预留时间答疑互动，解答学员营改增疑难问题。
‖主讲专家‖王老师：会计师，中国注册税务师，税务稽查资深官员，某省地方税务局税收业务培训专家；数十家房地产企业税务顾问、答疑专家。有常年战斗在一线的经历，熟悉房地产企业的税收问题，擅长土地增值税清算，税务风险评估与税收成本控制，营改增实务操作，制定合理的项目成本管控策略，做到企业成本控制最小化，利益最大化。在全国各大城市主讲房地产、建筑行业税收专题讲座近百次，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，受到各地房地产企业学员的认同和热烈追捧。
