在深入推行“营改增”和“公私合作（PPP）”模式背景下的 —建筑与房地产开发业“重特事项”的会计核算

各房地产，建筑施工企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、

税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和从事财务咨询等人员。

‖专题背景‖  

建筑业、房地产业的“营改增”工作已经全面推开，与此同时，为了贯彻、落实《国务院关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的的指导意见》（国发〔2014〕60号）有关要求，国家发展改革委正式下发了PPP项目指导意见，正式明确“公私合作（PPP）”模式将成为今后我国基础设施建设、经营、管理的一种主流模式。另外，在长期的建筑、开发过程中，广大纳税人积累了很多疑点、难点问题，这些问题长期困扰着大家，直接影响着企业的税收效率。

为了让大家能够较快的跟上时代发展的步伐，彻底解决工作中的困难，特开设此课程。为了满足大家的要求，本次培训特别在课程设计上进行了精心安排，主要以税法讲解、案例分析、综合评述等方式进行深刻剖析，每一问题都配有一个或者多个案例分析，而且全部案例都将采取会计核算与税务处理相结合的模式，让大家有一种就像是对此类业务曾经从头到尾的真实的处理过一次的感觉。

‖主讲内容‖

一．在分期收款方式下建筑业营业收入与应纳税款的会计核算及税务处理

1．营业税模式下建筑业收入的会计核算与税务处理

2．营改增后建筑业收入的会计核算与税务处理新变化

二．房地产发生的项目外建设支出应如何进行会计核算，税收上应如何处理

1．项目外建设支出应如何进行会计核算

2．计算企业所得税、土地增值税时是否允许扣除、应如何扣除

3．外建项目本身是否需要缴纳各种税收

4．营改增后项目外建设支出进项税能否扣除

三．房地产企业取得的政府“土地返还款”应如何进行会计与税务处理

1．取得政府给与的“土地返还款”的会计核算

2．取得政府给与的“土地返还款”计算土地增值税、企业所得税时如何处理

3．取得政府给与的“土地返还款”计算增值税时如何处理

四．房地产企业购买在建项目进行开发、销售的会计与税务处理

1．购买在建项目的会计核算

2．购买在建项目支出在计算企业所得税、土地增值税时如何扣除

3．购买在建项目继续开发建设应如何计算缴纳增值税

五．甲供材、甲控材业务在甲乙双方的会计核算与税务处理

1．不同运作模式下甲供材的会计核算方法

2．甲供材对开发成本隐含的巨大影响

3．“甲控材”控什么，与“甲供材”的本质区别是什么，如何以“甲控”取代“甲

供”，既回避税收风险，又能够实现财务成果最大化

4．营改增后“甲供材”是否继续作为建筑施工营业税的税基？继续实施甲供材对

甲乙双方会造成那些有利不利影响

六．“拆迁补偿”业务的会计核算与税务处理

1．如何划分“拆迁补偿费”与“土地使用权转让支出”

2．支付拆迁补偿费应以什么为合法有效凭据

3．支付拆迁补偿费时应考虑哪些注意事项

4．返迁房的会计核算与税务处理：

⑴用商品房做返迁房的会计核算与税务处理：

⑵用非商品房做返迁房（返迁房属于集体土地或者划拨地）的会计核算与税务

处理

5．营改增后拆迁补偿工作应做出哪些战略调整

七．建筑施工或者开发企业“受托代建房屋”业务的会计与税务处理

1．确认“委托代建”行为应具备哪些基本条件

2．委托代建行为适用哪些开发产品

3．委托代建项目的交房验收与会计核算

4．采取“委托代建”方式可以合理回避哪些税收

5．营改增以后“委托代建”项目应按照什么业务征税

八．以合并、分立、兼并、投资、股权转移形式实现土地使用权、房屋产权转移，

营业税、土地增值税、契税、印花税有哪些税收优惠

1．企业以合并、兼并、分立形式转移土地使用权、房屋产权的税务处理

2．以投资、股权转让形式转移土地使用权、房屋产权的税务处理

3．营改增后以上业务的征税规定发生了哪些变化

九．PPP模式下相关业务的会计核算与税务处理

1．PPP到底是什么

2．PPP项目库的储备及项目的遴选和合作伙伴的选择

3．在PPP模式下，项目公司应如何就相关业务进行会计核算

4．在PPP模式下可以获得那些税收支持与优惠

5．营改增对PPP项目的影响有多大

十．房地产企业未按正常程序经营发生的相关业务应如何处置

1．未取得土地使用权之前转让、抵押、置换土地应如何计算缴纳各项税款

2．房地产开发企业在销售过程中收取的定金，以及取得预售许可证之前，以各

种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项，退房违约金，会计上应如何处置，税收上应如何处理

3．“错期开发”应如何让计算缴纳土地使用税

4．营改增以后以上业务的政策点会发生哪些改变

十一．房地产企业以不同模式（销售、长期租赁、短期租赁）处置无产权建筑设施（包括公共配套设施、人防工程等）对营业税、增值税、契税、企业所得税、土地增值税、印花税会产生哪些影响。

1．营改增之前以不同模式处置无产权建筑物对税收的影响

2．营改增之后以不同模式处置无产权建筑物对税收的影响

十二．房地产行业，“先租后售”，“低价出售、免费回租”，融资性“售后回购、售后回租”，“产权式酒店销售、回租”业务的会计核算与税务处理

1．营改增后“先租后售”，“低价出售、免费回租”，融资性“售后回购、售后回

租”，“产权式酒店销售、回租”业务应如何适用增值税新政策

2．“先租后售”业务应如何进行会计与税务处理

3．融资性“售后回购、售后回租”业务应如何进行会计与税务处理

4．房地产企业采取“低价出售、免费返租”方式销售不动产应如何进行会计与税

务处理，如果将租回房屋再次转租，应如何进行会计与税务处理。购房人涉及哪些税收。

5．销售产权式酒店业务，房地产企业应如何进行会计核算，需要缴纳哪些税收，进行酒店经营应如何进行会计核算，应如何计算应缴纳税款。产权人应如何进行会计核算，应如何计算应缴纳税款

十三．建筑业、房地产业跨地区经营的税务处理

1．跨地区经营汇总纳税企业所得税的处理

2．跨地区经营汇总纳税增值税的处理

杨老师：我国资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与国家税务总局组织的房地产行业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有较深厚的税收理论功底和较丰富的税务稽查实战工作经验。同时，多年来，杨老师一直在全国各地循环从事房地产与建筑业税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十九个省、市、自治区。教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科，有着十分丰富的教学经验。授课模式：政策解读＋案例分析＋现场互动（每次培训互动时间不少于一个半小时，可以现场解决学员提出的涉及到建筑、房地产行业的所有税收问题）。具有较强的时效性、实操性；授课特点：准确、透彻、简捷、实用；授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默；因此受到各地学员的认同和热烈追捧。