物业管理公司的基本职能与机构

物业管理的开展必须要借助于载体——物业管理公司来完成。我们必须要研究物业管理公司的基本职能和它的机构设置。

推行物业管理既是对旧的城市管理体制的模式的突破，又是对现代化城市管理体制和模式的补充与完善。

1. 市场经济下的物业管理定位

　 物业管理与传统上的房屋管理存在着本质的区别，第八章以做过分析，在市场经济下物业管理具有明显的特征：

　 社会化、市场化、专业化和企业化。

1）  物业管理社会化——有两层含义

第一层含义是：

　　　　　● 摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制（过去企业建房自己管），适应了住房制度改革，即住房由福利分配进入货币购房。

　　● 产权多元化后，由物业管理企业承担了多元化管理的大管家，又为政府部门找到了社会总代管。

　　　　● 变多个单位、多个管理部门、多家管理为物业管理企业一家管理、统一服务，使资源得到优化重组，实现社会效益、经济效益、环境效益的三者统一。

（2）第二层含义是：

　 ● 物业管理公司不再由政府包下来，要到社会上找活干。

　 ● 物业管理公司要以社会为基础，以服务质量为依托，靠品牌优势来赢得广大业主的信赖从而赢得市场份额。

2）物业管理市场化——有两层含义

　　 (1)第一层含义是：

　 ● 物业管理是市场经济的产物。必须按照市场化来规范物业管理、运作物业管理。现在许多人思想观念还未转变。“挣钱自己花，住房靠国家”、“服务维修国家包”福利分房思想根深蒂固。“物业管理是需要的，不能少的”，“但物管费则是不要交的，物业管理企业应该是免费义务劳动”。

　 ● 市场经济发展、投资主体多元化、购房主体多元化、需求方面的多元化，市场化运作势在必行。

　 ● 按照商品经济规律、价值规律、等价交换原则，物管企业通过员工劳动收取一定报酬，业主通过支付一定劳务费来购买等值的优质服务享受是合理的、市场化的行为。

（2）第二层含义是：

　　物业管理企业必须在市场化进程中进一步壮大自己，规模化经营。当前物管企业本身带有计划经济的痕迹，无论是思想观念、管理模式，还是运作方式，这就决定了物管企业只能在利润的临界水平上沉浮。2000年南京统计，有70％的企业亏损。如何摆脱物管企业低效益的怪圈呢？除了价格因素的不合理外，必须由现在的粗放型管理