​建筑与房地产开发企业营改增政策解读与实务操作指南专题班

各房地产企业，建筑施工企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、

税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。

‖专题背景‖  

随着财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）文件的下发，36号文犹如一个炸弹落地，紧接着7连发—7个公告也接踵而至，并形成营改增新政的基本骨架。从5月1日起将全面实施营改增，试点范围将扩大到建筑业、房地产业、金融业及生活服务业。全面推开营业税改征增值税试点工作已经进入实质性实施阶段。

建筑与房地产企业营改增的全面实施，将会给企业纳税管理带来巨大的变化，不仅仅是税种发生变化，纳税人身份、纳税地点、税额计算、纳税申报、会计核算、税收征管模式和环境、供应商管理、发票管理、工程承包模式的选择等诸方面都将发生重大变化。如何准确把握这些变化，提前做好各项准备工作，提出应对措施，规避风险，合理筹划是每个建筑与房地产企业都必须面临的问题。

为了帮助房地产企业准确理解和把握营改增方案的核心内容，解决实际操作中的难点、疑点问题，有效防范和控制涉税风险，实现理性纳税筹划，顺利平稳渡过营改增过渡期，提高企业经济效益，特邀税务专家董老师老师为您现场剖析建筑与房地产企业营改增政策精髓、解析实务操作中的难点问题，分享过渡期应对技巧，为规避涉税风险、全面降低税负提供帮助。全程实战案例分享，接地气、重实效，让我们和您共同携手！准确认识、坦然面对，开启您的建筑与房地产业“营改增”之旅！让您不虚此行！

‖主讲内容‖

一．营改增概述

1．什么是增值税？

2．营改增的背景

3．建筑与房地产企业营改增八大核心内容

二．建筑与房地产企业营改增的八大变化与影响

1．价内税变价外税对企业税负、净利润及现金流有何影响？决定营改增后税负、

净利润及现金流的最关键因素是什么？

2．纳税人身份变化有何影响？没有取得销售额前是否可以认定为一般纳税人？

售收入达到规定标准不认定一般纳税人有何后果？

3．征税范围有何变化？接受境外服务增值税政策有何变化？关联方无偿借款是否

视同销售？买房子送家具家电、车位是否视同销售？

4．税率和征收率有何变化？如何应用？

5．增值税计税方法有何变化？如何适用？

6．纳税地点有何变化？对企业有何影响？

7．纳税义务发生时间有何变化？如何规避风险？

8．纳税征收机关有何变化？如何做好准备工作？

三．营改增后八项管理新要求与七大应对措施

1．管理新要求

⑴单个企业税负增加或降低取决于自身管理水平

⑵发票管理将成为企业重点管理问题

⑶涉税条款将成为合同中必备条款

⑷对各月纳税额进行动态控制将成为企业常态工作

⑸企业会计处理更加复杂

⑹对会计人员的业务素质提出更高的要求

⑺各部分协同配合更加重要

⑻集团组织结构可能要重新规划

2．营改增应对措施

⑴树立全员纳税风险防范意识

⑵明确各部门职责定位

⑶了解房地产企业的纳税管理特点

⑷构筑纳税风险三道防线

①事前风险防范

②事中风险控制

把好合同关    把好发票关   把好核算关

③事后风险化解

⑸系统改造和信息化建设

⑹优化纳税管理内外部环境

⑺做好过渡期的税收筹划

四．涉税难点业务操作实务

1．集团公司组织架构是否需要重新构建？如何防范风险？

2．哪些发票可抵扣增值税进项？哪些虽然是专用发票不能抵扣进项？购买树苗

可否抵扣进项?

3．增值税发票增加了哪些重大税务风险和法律风险？如何防范？

4．新老项目如何划分？有何选择技巧？建筑分包工程以总包合同还是分包合同

判断新老项目？

5．营改增过渡期政策的把握与运用技巧

6．如何进行财务盈利预测，如何判断选择一般计税还是简易计税方法？

7．过渡期合同条款如何修改？需增加哪些必备条款？

8．项目工程发包模式对建筑与房地产企业纳税有何影响？如何选择？

9．不同土地取得方式的纳税有何变化？如何控制风险？

10．土地价款如何进行纳税处理？分期项目如何处理？

11．货币补偿与拆迁还房的涉税分析与风险控制

12．销售房地产项目如何预缴？何时计提销项税额？刚性需求楼盘已售罄但尚有

大量进项发票尚未取得如何处理？

13．销售建筑服务如何纳税？

14．销售不动产如何纳税？先租后售如何选择计税方法？

15．不动产经营租赁如何纳税？如何解决进项问题？

16．物业公司如何纳税？如何选择计税方法？

17．物业公司代收水电费的纳税风险与处理方法

18．自留物业经营如何纳税？如何筹划？

19．房地产企业兼营不同销售业务有何纳税风险？如何规避？

20．各种营销模式的涉税风险分析与风险控制

21．企业融资业务的涉税风险分析与防范

22．支付境外设计费的纳税处理与风险控制

董老师：中国注册会计师，注册税务师，律师。多年从事财税方面的理论研究与实践。畅销书籍：<建筑与房地产企业营改增实务操作指南>主编，研究领域有：税收理论与实务、会计准则、企业内部控制等。董老师是实战型企业培训讲师和资深财税顾问，现任“致通振业”5A级财税连锁机构首席税务顾问、某大型国企培训中心首席培训师、房地产企业管理教育网特聘讲师。董老师先后在北京、上海、深圳、南京、成都、贵阳、济南等40多个城市举办过上百次房地产和建安业财税专题讲座与研讨，培训过知名房地产企业上千家，并兼任数十家房地产公司的税务顾问，为多家大型集团企业进行纳税风险诊断和财务内控诊断，为企业成功地进行税收筹划,并创造了巨大的经济效益。讲课由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受学员好评！