房地产、建安企业财税管理体系构建再造与（PPP）模式财税政策 和财务管理暨土地增值税清算实操演练专题

各房地产、建筑施工企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、

税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。

‖专题说明‖  

在经济转型大背景下，房地产和建安企业如何适应增值税票据规范抵扣和土地增值税查实清算征管体制新要求，从战略运营视角做好财税管控，转换财税处理思维观念，以把控合同筹划和发票风险为主线，全面提升针对行业运营特点的财税管控新技能。

本课程针对清盘阶段房地产企业财务人员和老板最为头疼的土地增值税，如何进行开发前期的公司整体组织架构搭建有效应对土地增值税的高税负问题？如何利用本企业的财务资料结合国家最新土地增值税新政进行土地增值税测算和模拟清算？税务机关如何进行土地增值税清算检查和纳税评估？如何进行有效应对？通过实操案例结合申报表填报的模拟演练，让您轻松掌握土地增值税的测算管控和清算检查应对新技能。

‖专题大纲‖

第一篇：房地产和建安企业财税管控再造

一．管控思维调整

1．房地产和建安企业如何破解现有营业税征管瓶颈和全方位应对增值税挑战？

2．解读如何调整财务管控的思维定向，建立筹划应对新技能

二．战略运营视角的增值税管控

1．营改增新政对企业经营、财务、管控、资金流、投融资、工程招投标、工程

造价、绩效考核等方面都有哪些影响？

2．相关部门如何从公司战略运营视角全方位管控应对？

房地产企业：

⑴营改增后如何进行招投标？

⑵建筑工程发包模式如何选择能使开发和建筑双方综合税负最优？

⑶营改增后如何进行盈利预测和对外报价？

⑷如何进行采购定价优选供应商？

⑸在“不能”取得增值税发票的前提下，如何博弈商品的价格？

⑹营改增对总分包业务都有哪些影响？

⑺如何进行合同规划使清包工税负最优化？

⑻资质共享问题如何最优化解决？

⑼销售模式如何优选更有利于营销和税负最优化？

建筑企业：

⑴预收账款的涉税处理

⑵建筑企业工程进度结算和最后结算的税务处理

⑶甲供材和甲控材的税务处理

⑷建筑企业、房地产企业新老项目交替过程中的税务处理

⑸房地产企业新项目的纳税预算以及盈利预算方法

⑹建筑企业增值税差额征税的财税处理

⑺建筑企业资质共享和挂靠业务的税务处理

⑻建筑企业违约金、赔偿金、配合费和质量保证金的税务处理

⑼建筑企业营改增后的财税体系建设

⑽建筑企业挂靠业务的财税管理体系

三．PPP工程在增值税征管体制下如何操作和税务筹划？

1．政府与社会资本合作模式（PPP）中抵扣增值税进项税的涉税发票风险管控

2．PPP模式中的项目公司设计融资阶段的涉税风险管控

3．PPP模式中项目公司与房地产、建筑商的涉税风险管控

4．PPP模式中的项目公司经营期间的涉税风险管控

四．合同管理

1．合同生效的必备要件有哪些？

2．增值税征管体制下各类工程合同应如何签订？

3．应注意哪些涉税风险？如何内控管理好合同？

4．合同控税原理在税务风险防范方面的应用技巧及案例解析。

五．发票管控

1．营改增后发票如何管控？如何防控虚开发票？虚开发票的应对方法？

2．增值税下各类实务问题发票开具的实例演示

3．发票管控中的实务案例解析

第二篇：土地增值税清算实务

一．土地增值税清算概述

1．做好土地增值税日常清算管控必备财税知识

二．土地增值税算清算演练

1．清算单位如何认定？如何通过清算单位进行土地增值税的前期税收筹划？

清算方法有哪些？清算条件及清算时间有哪些要求？清算时应提供哪些

资料？

2．土地增值税清算的计算与审核

（清算申报表的主附表结合具体财税文件实务应用讲解）

⑴开发产品收入管理：

①土地增值税清算时，销售收入如何确认？

②实测面积与合同面积存在误差如何税务处理和土地增值税清算？

案例：用实例解析二者的差异及如何具体处理？

问题：政府补贴收入在计算土地增值税时应如何处理？

③销售收入如何审核？代收费如何处理税收最优？

④视同销售收入如何认定和审核？

⑤拆迁补偿案例解析及应用

⑵扣除项目金额确认和审核：

案例：地价款摊销案例解析及应用

①取得土地使用权所支付的金额。包括哪些内容？如何审核？应注意哪些？成

本费用如何分摊？如何填表？

②开发土地和新建房及配套设施的成本有哪些？审核应注意哪些内容？拆迁安置费的税收规定有哪些？如何填表？

③前期工程费。包括的内容，审核的重点有哪些？如何填表？

④设计费、工程监理费、项目咨询服务费对内和对外服务其入帐票据如何处理？

⑤建筑安装工程费。包括内容，审核重点有哪些？如何填表？

⑥基础设施费。包括内容，审核的重点有哪些？绿化工程的票据如何入帐？

如何填表？

⑦公共配套设施费。包括内容，处理原则和审核重点有哪些？如何填表？

案例：无产权证建筑物的土地增值税计算案例解析及应用。

⑧开发间接费用。包括内容和审核重点有哪些？如何填表？相关问题解答。

⑨房地产开发费用在税法上有哪些规定？单独修建的售楼部等营销设施费，

在土地增值税清算中如何扣除?

⑩如何区分期间费用和开发间接费用？因土地纠纷发生的诉讼费、律师费；在

筹办、举办项目开工仪式发生的相关场地布置费、礼品、奠基费用；产品的

模型制作费；项目工程部的办公租金；企业开发部、预算部、材料部、技术

部等部门的费用等如何区分？

案例：利息扣除的选择实例应用：利息支出明细申报表审核应注意的问题有

哪些？如何填表？

案例：土地出让金返还的解析及应用案例

案例：精装房对土地增值税的影响解析及应用案例

⑪与转让房地产有关的税金和其他扣除项目金额有哪些税法规定？

代收费用的处理

关联方交易行为的处理

清算土地增值税的企业所得税调整实例解析及应用

土地增值税预缴和清算的会计处理案例解析

⑫土地增值税的税收筹划实例应用：如何利用代建房、合作建房、增加扣除

项目金额、税收优惠、代收费用筹划实例

三．税务机关对土地增值税清算的检查评估的重点和企业有效风险应对方略

1．税务机关对土地增值税清算都要求企业提供哪些资料？主要检查哪些方面？

2．案头审核主要查哪些方面？重点审核哪些关键点？企业常见问题有哪些？

3．税务检查部门实地观察、盘点都做哪些程序，如何初步取证？

4．实质审核在收入方面重点检查哪些事项？具体检查哪些事项？

5．在扣除项目方面主要查什么？用什么方法检查？企业常见问题有哪些？

6．企业如何有效应对税务机关对土地增值税的清算检查，降低风险点，实现企

业税后利润最大化？

四．土地增值税清算综合案例解析

1．通过税务检查中真实案例，讲解税务机关在土地增值税清算检查中发现的企业主要涉税风险及有效应对策略。

于老师：全国注册税务师、会计师，是实战型企业培训讲师和资深财税顾问。从事税务工作二十多年，期间从事过十四年税务稽查工作，两年征管工作，五年税政法规工作。在全国各地和网络开放平台主讲房地产和建安板块，主要课程有：房地产和建安企业全盘财税管控核算再造、房地产企业三大清算项目及增值税管控应对、房地产企业全程票据处理和合同规划、房地产企业成本核算和测算管控、房地产和建安企业“营改增”全方位应对和转型的组织架构搭建、房地产和建安企业内控制漏洞识别和财务风险应对等实践方面非常强的财税实务课程，培养了很多财务总监；近年来，为多家大型企业集团作财税内训，并担任多家房地产企业的财税顾问；讲课以基层财税实务应用见长，政策解析深刻，培养学员树立针对房地产和建安企业行业运营特点的财务管控思维观解决实践中对各类财税疑难问题的处理能力；授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受学员好评，被业内称为“财税实战大咖”。