房地产投资项目基础数据的分析估算

房地产开发项目总投资与总成本费用的估算

房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措

借款还本付息的估算

我们以开发项目为例，来介绍投资与成本费用的估算方法。

5．1．1房地产开发项目投资与成本费用的相关概念

1．房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同

　　对一般建设项目而言，其总投资是固定资产投资、建设期借款利息和流动资金之和。

　　对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言，开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚至是零，房地产项目总投资基本就等于房地产项目的总成本费用。

2．房地产开发项目总投资

　　开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金（见表5-1）。

　　开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等（见表5-2）。

　　经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。

3．开发产品成本

　　开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，也就是当开发项目产品建成时，按照国家有关会计制度和财务制度规定转入的房地产产品的开发建设投资。

从财务的角度讲，这些成本可按其用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。

　　　 而在核算上又将其划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、其他费用、开发期税费、不可预见费等）。